天启开启廊坊市安居房地产光明西路项目市场研究报告.pptx

目 录 ［一］城市发展研判 [ 二 ] 行业走势分析 ［三］廊坊房地产市场发展研究 ［四］廊坊房地产市场板块分布与竞争研究 ［五］项目片区发展前景研究 ［六］地块研读 ［七］项目核心问题研判 ［八］市场定位分析 ［九］广阳区板块在售个案信息;［一］城市发展研判;【拥有优越交通条件的新兴现代城市】;京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系： 第二条京津唐高速全长145公里，2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。 京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。 京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。;【 京津冀经济联合圈轴心 】;一轴三带 ;【城市布局：三点组团】;【08年受全球经济危机影响，经济发展增速放缓】;【对外资吸引力较强】;在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23%的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。;2008年河北省11城市工业增加值比较表 ;在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反映了廊坊城市发展速度较快；增速高达38.8%，位列第一，反映出良好的发展势头。;【人均可支配收入：廊坊VS其他城市】;［二］行业走势分析;历年房地产市场调控政策梳理 【2008年政策转向】;中国楼市在经历了2008年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变 ——由控制转为促进;［2］从全国市场看行业走势;1月;［3］从区域市场看行业走势;【需求呈现爆发式增长】 二线城市进入09年后在地方中央及地方救市政策的带动下成交量也普遍反弹，其中以天津、杭州、成都为代表的二线城市成交量出现了爆发式的增长，成交价格也大幅回涨，详见左图：;［市场现象——量价齐升］ 09年1月至今市场需求急速回暖，全国多数城市商品住宅的成交量已经超过了07年的同期水平，需求呈现爆发式增长，究其原??，一是08年被压缩了一年的刚性需求在进入09年后开始集中入市，二是对于通缩的预期使得民间闲余资金随着楼市的回暖而跟风入市，预期达到保值追涨的目的； ［潜在风险——涨幅过快］ 刚性需求的过度集中爆发和投机性需求的跟风入市成为当前市场的不稳定因素，前者导致交易量短期内集中放大，后者则追涨（量价）入市，两者相加容易引发价格上涨过快，导致价格偏离价值，出现大的市场泡沫。因此07至08年市场从极热到极冷的情况可能再次发生，后市仍然存在着较大的风险； ［未来走势——政策主导］ 近年来一直处于宏观调控下的中国楼市，政策始终起着对市场的主导作用，近期的政策主要在于调控08年市场的过冷现象，09年的市场走势仍然在于政策走势的变化，预期在经济不景气，对外出口疲软，制造业等其它行业仍然低迷的情况下，作为国民经济支柱产业之一的房地产市场在09年仍然会以扶持为主，成为拉动内需、刺激经济增长的重要动力；;［三］廊坊房地产市场发展研究;;［年初开发商信心不足，导致新开工面积大幅减少］ 09年1至5月份，廊坊市区房地产开发完成投资9.24亿元，同比增长8.52%；商品房施工面积160.22万平方米，同比增长5.6%，其中新开工面积16.27万平方米，同比降低69.17%，新开面积的大幅减少主要是受08年全球金融危机和房地产需求市场低迷的影响，惧于市场存在的诸多变数，开发企业投资开发的积极性不高，造成今年市区新开工项目大幅减少，详见下图：;[2]市场供求分析;[2]市场供求分析;[价格走势] 06－07年价格跳涨带来虚热，08年在供需逆转背景下，价格普遍跳水，09年上半年需求市场再度爆发，商品住宅价格呈现回涨趋势;［内需型置业、自住为主］ 廊坊房地产市场主要以本地客源为主，同时在工业产业和教育产业的因素带动下，外地置业需求也在增加，但现阶段仍以内需为主；;[5]住宅市场产品研究;;[产品品质] 现阶段廊坊的房地产市场发展处于商品化扩容之后的产品品质提升阶段，但受制于两大局限，产品品质缺乏全面提升的动力;——近年市场走势连动于全国房地产市场的走势 ——产品需求特性明显 ⑴、销售价格随全国市场走势，有起有伏 ⑵、对于户型的通透性、朝向十分敏感 ⑶、产品趋向于满足大众化需求，总价敏感度高 ⑷、经济型需求为主，二居面积主力需求70－90平米，三居主力 需求100－130平米 ⑸、营销层面仍留于提交产品、配套到环境的物质层面，尚未达 到理念驱动到提交服务的精神层面;[6] 办公市场研究;[6] 办公市场研究;;［四］廊坊房地产市场板块分布与竞争研究