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紫微广场营销策划案 客户分析 市场定位与分析 紫微广场所处位置与紫微路北段，北面山东省劳动技术学院，东边耕读世家，西边紫微路，南边紫微阁，现今对比看地理位置并没有偏离大学城片区，也并不属于大学城中心，基本属于大学城中心偏北，有一定的交通便利性。 现今紫微广场商业角度分析，在整个大学城商业项目上来讲，并不具备任何优势，同时在规模和品牌效应上也较常春藤、大学商业街、青年城有较大的差距。大学商业街在运作了几年之后，现已成为整个大学城主力的消费地点，在整体的消费惯性中，大学商业街已形成既定的吸引客流的模式，并不需要特别的吸引客流的方法，所以大学商业街的商业价值也较高，同时也推高的青年城的商业价值，最终也是体现投资价值的提升，虽然商业街存在较高的消费惯性，但商业街在这几年的运营管理较为混乱，其品牌效应不升反降了，青年城在这方面虽然进行的加强，但和商业街属于同一公司，在品牌效应上能有多大提升，存在较大的未知数，一旦有较大品牌效应的商业项目，大学商业街抵御性是非常差的，但在常春藤商业项目，因其品牌的强大虹吸效应，会逐渐的改变消费惯性，在未来具有非常强的商业价值和投资价值。 紫微广场既不是较大规模的商业项目，也没有强大品牌虹吸效应，更没有在大学城形成的消费惯性，那紫微广场的商业价值和投资价值如何体现？ 紫微广场整体项目体量只有3万平方米，其中包括1.3万平方米的商业、7700平方米的公寓，4000平方米的办公，从体量上可以看出，规模小，品牌效应不高，综合考虑，在现有的市场中着重体现“特色和体验”这两大功能，从而提升本项目的商业价值，从特色上来讲并不一定是餐饮，比如特色大学生创业基地、情景游戏（密室逃亡、破案、鬼屋等）、娱乐培训活动中心等等，但这都需要有体验来支撑，体验包括产品体验、免费体验和有奖体验等等各式体验营销，这些需要在运营的过程中细致化和系统化，不需要每个门头独立运营，逐渐形成由运营公司牵头，每家门店出一部分资金，形成大船效应，来应对大学商业街及青年城、常春藤等商业项目，这必须是在前期运营过程中所要完成体现的。 目标消费心里购买与行为分析 主要从两方面客户来进行分析，一部分投资紫微广场的客户，另一部分为未来在紫微广场消费的人群。 首先来对照一下未来紫微广场消费的人群，大学城的人员构成基本上这样的最少有60%以上为在校学生、20%为在校教职工、15%左右为大学城新建项目的业主、5%左右为大学城店铺老板及打工仔。 可以看出大学城的主力消费群体是在校学生，通过走访了解，在现有的大学商业街大部分学生比较节俭，整体消费能力并不是很强，通过购买分析来看，主要存在这两种可能，一种是现有的在校大学生确实消费水平较差，另一种可能性为大学商业街所构成店铺大多是小商小贩，没有更高的档次可选择，因局限性只能选择现有的消费水平。本人通过对大学商业街的了解及观察，第二种的可能性较大。也是青年城现在努力在推进大品牌入住的原因。在校大学生消费群体消费惯性并不是很长，最长时间也就是4年左右，这是因为一般大学的学制是4年，4年之后这些在校大学生将各奔东西，极少数能留在大学城，除却想在大学商业街开店做老板的人。 从购买心里分析，一般大学生产品消费惯性并不强烈，猎奇心较大，喜欢接触新鲜的实物，对消费类品牌的忠诚度不是很高，但消费地点的惯性较为强烈，这一般都是从大一的时候逐步成为惯性的，从运营的角度来看，大一新生是在运营中非常重要的环节，在宣传和推广、活动中要多倾斜的人群，从而使不同的大一的新生形成消费地点的惯性思维。通过这些学生惯性消费逐步带动其他消费群体的消费惯性思维。 紫微广场的投资客户的消费行为主要的关注点就是资本的升值与保值，自用的客户占比不大，且自用的客户也兼有资本的升值与保值。紫微广场是否具备升值与保值的潜力，并能有多大的驱动力来推进。升值与保值的潜力主要存在客观因素和主观因素两个方面，客观因素主要包括地段、项目规模、品牌效应、产品结构、周边环境等不可改变的客观因素。 有利的层面来讲，济南的市场格局，自西客站开发以来，阻挠长清发展的断隔层在逐渐的减少，特别是张庄机场迁走之后，济南市整体西进的步伐在加快，刘长山路、经十西路、104国道及开始动工开建的轻轨，使得长清的价值洼地现象开始凸显，投资长清开始慢慢的推进，价值洼地的现象可有效的扩大长清大学城资本投入的容量，能有效减弱了我们客观因素的不利条件。 主观因素则特定本项目运营管理、物业管理、业态布局等方面的内容，在运营管理中如何使更多的人流集中在本项目，如何在物业管理中对消费环境、卫生环境，交通环境等管理，如何在分配指导业态的布局，餐饮、培训、购物、娱乐等如何分配指导。 两者因素客观因素在很难改变的前提下，改变主观因素本项目所要重点推进的工作，虽然本项目不可一撮而就，但需要给购买者做出足够的预期，并让购买者相信并追随