美国REITs税收待遇分析.docVIP

美国REITs的税收待遇分析 　　REITs产生于美国，从其产生之日起，它的发展兴衰就与税法密不可分，税收优惠是REITs发展的主要驱动力。REITs除了要符合1933年的《证券法》和各州的相关法律外，其主要的法律都出自于美国国内税法典（Internal Revenue Code，IRC），并且历次针对REITs的法案，也都是在IRC基础上的修正。 　　如同合伙或S类公司，美国REITs也是享受“穿透性税收待遇”（Pass?through Tax Treatment，是指企业的收益或损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税）的商业实体。其具体的税收待遇在相关税法中有着十分详细甚至于繁琐的规定［IRC.sec857］，总的来说，可以分为两个方面：REITs自身的税收项目和REITs股东的税收待遇（McCall,2001）。 　　 　　一、 REIT可能的税收项目 　　 　　REITs自身税收待遇的最重要特征是它享有作为“收入传递证券”（pass through securities）的税收待遇，即它被视为收入传递的工具而免征所得税。但它仍然潜在地是下列五种联邦税的征收对象： 　　（1）对于没有分配的应税收入（包括资本利得），REIT仍然要缴纳正常的公司所得税。 　　（2）如果在每个税收年度末，REIT没有完全分配其所有的应税收入（包括资本利得），那么REIT还要缴纳4%的营业税；根据美国税法规定，在一月份支付红利可视为是上一年度末的支付，这一税项的设计目的正是为了抵消REIT利用该项条款而获取的利益。 　　（3）如果REIT没能满足75%或95%的收入测试，则将承担100%的惩罚性税收。 　　（4）对于REIT处置丧失赎回权的抵押财产而取得的收入，如果该项财产被视为REIT的资产存量，则将征收正常的公司所得税。 　　（5）REIT从被禁止交易而取得的任何收入都将被征收100 %的惩罚性税收。所谓被禁止交易是指REIT对其存量资产（除丧失赎回权的抵押财产之外）的处置。这一税项目的在于防止REIT扮演房地产、抵押贷款或任何其他资产的交易商的角色。 　　 　　二、REIT股东的税收待遇 　　 　　1986年美国修订的国内税法典第469节将获取收入的活动区分为被动行为与非被动行为（Passive Activities and Nonpassive Activities）两类，所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。例如：房地产及设备的租赁（除某些例外情况以外）、有限合伙权益（除某些例外情况以外）、纳税人没有实质性参与企业经营的合伙、S类公司等。而非被动行为则有：薪水、工资；担保费；利息与股息；股票与债券；版税；纳税人实质性参与企业经营的合伙、S类公司；受托人有实质性参与的信托等。原则上，在计算应税所得时，不同类别的所得与损失不得互相抵减。值得注意的是，REIT的分红视同证券组合收入，也就是说，它属于非被动行为所得。 　　REIT将其收入和利润分配给它的股东，这种分配通常视为普通的股票红利。然而，REIT的分红对于公司股东来说，不具有享受公司股利税收扣减（dividends?received deduction，DRD）待遇的资格。 　　通常是在支付REIT分红的那个税收年度对REIT的持有人进行征税，唯一的例外是，当红利在某个税收年度的最后一个季度宣布，但在下一年的一月份支付时，征税是在宣布的那个年度进行。 　　在任一年度，REIT可指定其分红中的一个比例作为资本利得红利，只要该比例不超过当年度REIT的净资本利得。对股东而言，这部分指定的资本利得红利可作为长期资本利得来征税（比短期收入的税率要低）。 　　REIT同时也可以选择保留其长期净资本利得并支付收入税。在这种情形下，REIT股东按其持股比例将REIT的未分配的长期资本利得以长期资本利得的名义计入各自的收入中。该项收入在法律上被视为已经由REIT代为纳税并由股东重新贷给REIT。 　　分红超过REIT的收益与利润的部分只要是没有超过REIT股票的已调整基准（adjusted basis）均无需课税［IRC.sec243］。而任何超过该基准的分红则视为股东出售股票所获资本利得，并依此课税。REIT的损失（不管是由于经营还是折旧所致）不能传递给股东（即不能抵减股东个人所得税）。 　　根据被动行为损失规则（the passive activity loss rules），REIT的红利收入应视为证券组合投资（属于非被动行为，如股票、债券）收入。因此，作为个人的股东所收到的红利收入不能被该股东在房地产有限合伙中的投资损失（这种投资属于被动投资）所冲抵，除非该股东在该合伙企业中的全部利益均被处置。 　　综