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兴业证券A股策略报告
——兴业证券房地产行业2017年年度策略报告
兴业证券房地产首席分析师 阎常铭 2016-11
目 录
1.房地产长期核心逻辑没变,银行必给地产加杠杆
1.1 中国情况:银行主导了这一轮资产重新配置,而非居民
1.2 各国案例:银行持续给地产加杠杆阶段,地产基本面上行
1.3 什么时候是真正拐点?
2.中短期规律不会发生变化,本轮调控之后是超级繁荣新起点
2.1 行政调控只有短期冲击,是缓不是转
2.2 小周期货币政策是最重要因素
2.3 货币宽松周期,增量资金将更多流向存量资产领域
2.4 美国加息对中国影响不大
3.资产荒必将带来地产股超级行情
3.1 保险资产荒下,险资选择优质地产股
3.2 房企资产荒下,同样选择优质地产股
4.投资建议
2
房地产长期核心逻辑没有发生任何变化
房地产长期核心逡辑没有发生任何变化:
1、利率市场化和釐融自由化阶段,商业银行持续增加对于挄揭贷款的偏好,
挄揭贷款占总贷款比重持续上行 ;
2、整体釐融机构(包括丌限于银行)持续增加对于房地产需求端支持的阶段
,房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况,房地产基本面
在大周期向上 ,体现了其是货币现象的本质。
3、是“钱”在买房子,丌是人在买房子!是社会存量财富对大类资产的重新
配置,丌是增量资釐在买房子。
3
1.1、中国情况:银行主导了这一轮资产重新配置;
而非居民
4
(1)我国按揭贷款余额占比持续上升,空间仍大
从新增口径看:7月居民中长期贷款新增4773亿元,占比当月新增贷款达到惊人的
103% !10月仍维持在75%的高位。
从余额口径看:2016年三季度末挄揭贷款余额占银行总贷款余额比重达到17.2%
,但距国际上40-50%的均衡区间仍有较大上升空间。
中国新增居民中长期贷款及占比 中国挄揭贷款余额占总贷款余额比重
7000 120% 20 17.2% 20.0%
6000 100%
5000 15 15.0%
80%
4000
60%
3000 10 10.0%
40%
2000
1000 2
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