房地产行业2017年年度.策略报告-20161205-兴业-51页.pdf

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兴业证券A股策略报告 ——兴业证券房地产行业2017年年度策略报告 兴业证券房地产首席分析师 阎常铭 2016-11 目 录 1.房地产长期核心逻辑没变,银行必给地产加杠杆 1.1 中国情况:银行主导了这一轮资产重新配置,而非居民 1.2 各国案例:银行持续给地产加杠杆阶段,地产基本面上行 1.3 什么时候是真正拐点? 2.中短期规律不会发生变化,本轮调控之后是超级繁荣新起点 2.1 行政调控只有短期冲击,是缓不是转 2.2 小周期货币政策是最重要因素 2.3 货币宽松周期,增量资金将更多流向存量资产领域 2.4 美国加息对中国影响不大 3.资产荒必将带来地产股超级行情 3.1 保险资产荒下,险资选择优质地产股 3.2 房企资产荒下,同样选择优质地产股 4.投资建议 2 房地产长期核心逻辑没有发生任何变化 房地产长期核心逡辑没有发生任何变化: 1、利率市场化和釐融自由化阶段,商业银行持续增加对于挄揭贷款的偏好, 挄揭贷款占总贷款比重持续上行 ; 2、整体釐融机构(包括丌限于银行)持续增加对于房地产需求端支持的阶段 ,房地产基本面无视人口年龄结构、人均居住面积等其他情况,房地产基本面 在大周期向上 ,体现了其是货币现象的本质。 3、是“钱”在买房子,丌是人在买房子!是社会存量财富对大类资产的重新 配置,丌是增量资釐在买房子。 3 1.1、中国情况:银行主导了这一轮资产重新配置; 而非居民 4 (1)我国按揭贷款余额占比持续上升,空间仍大  从新增口径看:7月居民中长期贷款新增4773亿元,占比当月新增贷款达到惊人的 103% !10月仍维持在75%的高位。  从余额口径看:2016年三季度末挄揭贷款余额占银行总贷款余额比重达到17.2% ,但距国际上40-50%的均衡区间仍有较大上升空间。 中国新增居民中长期贷款及占比 中国挄揭贷款余额占总贷款余额比重 7000 120% 20 17.2% 20.0% 6000 100% 5000 15 15.0% 80% 4000 60% 3000 10 10.0% 40% 2000 1000 2

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