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面向低收入群体城中村改造模式研究 　　摘要：城市是由多种功能构成的有机体，为居民提供居住、交通、生产、商业、休闲等社会环境。在我国社会转型期，由于城市住房资源配置失衡而引发的社会阶层差异扩大和居住空间隔离分化现象成为引发社会不稳定的重要因素，对社会和谐发展构成潜在威胁。本文通过将城中村改造与建设低收入群体住房问题结合研究。认为在城中村改造中引入不同阶层混合居住的社区模式，以向城市低收入群体提供经济适用住房为改造目标，是城中村城市化发展的可持续方式。也是城中村社会有机更新的必然途径。 　　关键词：城中村改造；混合居住模式；低收入群体住房 　　中国分类号：F291.1　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2011)02－0170－03 　　 　　21世纪是城市的世纪。全球城市化进程将进一步加快，中国城市化水平也将进入快速发展时期。随着城市化进程的迅速推进，以及整个社会、经济、文化等诸多领域的快速发展。城市更新速度和规模空前高涨，居民生活环境及品质由此得到了明显的改善。与此同时，农村人口大量向城市集中，农民城市化成为中国社会的普遍特征，人口的扩张对城市功能和结构调整提出了新的要求，如何集约地使用有限的城市空间资源，并做到合理分配这些资源成为城市发展研究领域的重要课题。 　　 　　一、城中村现象 　　 　　城中村是改革开放以后我国城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。从上世纪90年代开始，伴随城市化进程加速，二元城乡结构时代遗留下来的大量村落逐渐被城市建设用地包围，形成了“城中村”。“城中村”是在城市总体规划建设用地范围内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的村制社区。这个特殊的聚居体既承载着农村的传统生活方式，又接受着都市的现代化潮流，呈现出城市与农村之间的边缘状态。长期以来，认识和改造城中村是在“城市偏好”的思维模式下进行的，随着房地产市场的兴起，城市更新改造规模不断扩大，商业性地产开发项目逐渐成为城改的主力军。2002年国家颁布了对商用土地有偿使用的招、拍、挂政策，这使得城市核心区域的土地获取更为困难，为了控制风险，降低资本投入，开发商逐渐将注意力转向了“城中村”。利用城改政策，以有偿置换的方式对“城中村”实施大规模、高强度的拆迁改造。 　　 　　二、城中村改造面临的社会问题 　　 　　然而，商业性地产开发终究是通过物化改造、有偿置换的方式，以低成本获取城中村土地，换取更大的经济利益为目的商业行为，并没有从城市化发展层面认识城中村的经济社会价值。也没有对改造后如何延续城中村的社会功能进行深入考虑。因此，在保障体制不够健全的条件下，单纯的商业化改造行为很容易对居民生活环境产生负面影响，引发相关社会问题。一方面，大规模的商业地产开发和城中村改造引起社会分化，破坏了原有传统社会网络。形成被动城市化；另一方面，由于物化改造缺乏对新建社区商业服务、教育设施的系统配置，对弱势群体及中低收入居民居住需求关注不够，导致改造后的城中村很容易演变成低质量、治安混乱的“弱势群体社区”，使城中村成为居住空间变迁最快，社会问题最多，社区隔离最明显的城市社区。 　　所以城中村改造规划应更多地强调对社会问题的关注，将城中村改造与城市化功能的互动互补作为研究的重要内容，特别是针对与低收入群体住房建设有关的土地改造规划方面。作为调节城市居住空间关系的重要手段。将城中村改造纳入构建和谐社会的框架里，从提供安居社区和就业机会的角度，从缩小城市贫富阶层差距的角度，寻找“消灭”城中村的最佳方式。 　　 　　三、农村人口城市化与住房需求的矛盾 　　 　　20世纪80年代以后，我国改革建国以来实行的计划经济体制，走出―条由体制外到体制内的路子，基本摆脱了物质资料匮乏的状况。成为相对丰裕的社会。快速扩张衍生出新的空间结构和社会秩序，使得大家发现原来许多被我们规避的问题，积累到今天突然涌现在我们面前，形成无法避开的社会矛盾。反映在城市住宅建设方面，即表现为市场供需矛盾加剧，居住资源配置失衡，特别是对大量涌入城市的农村人口，城市化对于他们来讲，首先要考虑的是基本住房的需求。 　　1.住宅商品化与市场调控失效。随着我国市场经济的深入发展，城市住房作为商品进入消费环节，阶段性需求放大，造成土地、住宅的使用属性与商品属性相互背离的状况。同时由于住宅是具有增值特征的耐用消费品，在旺盛的需求背景下，短期内市场调控机制难以实现对现有住房资源的合理配置，加剧了住宅市场的供需矛盾，具体表现为房价短时间大幅攀升，市场价值远远大于使用价值。住房资源为少数经济强势阶层所掌握，大量新建住宅闲置；而城市中低收入群体面对上涨的价格，只能望房兴叹。 　　2.旧城更新与住房资源管理失衡。由于历史原因，我国的市场经济发展体制仍然不够健全。住房资源在政策管