大连上东1号策略执行报告 111p.pptx

;;;上东1号2011年下半年销售目标：首期开盘销售228套。;;“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。 ” ———《建设“大大连”规划纲要》;瓦市是东三省经济强县之首，农业、工业发达，经济发展动力强劲，人均GDP快速攀升，改善型需求逐渐成为市场主流 ;人口密集，城市配套建设日益完善，但城镇人口人均居住面积不足，改善居住有较大市场空间；;新的发展机遇下，瓦市的城市规划格局已基本形成； 且在逐步形成各大功能中心，城市发展迅速; 本体分析; 本体分析; 本体分析; 本体分析; 本体分析;本体分析小结;;2011年上半年，瓦房店市是北三市的土地供应集中区，土地供应接近普湾新区的2.5倍； 在全域城市化的规划下，渤海城区和黄海城区成为大连城市发展的主力方向，新的规划将原有的产业聚集区辐射半径拉大，助推区域快速发展。;6;根据2010年成交客户来源分析发现，瓦房店市属于典型的内生型市场，市场容量有限，供给均依靠内部需求解决;主力产品供应集中在70-100㎡之间，该面积段产品供需两旺，100平米以上产品占比普遍小于30%;商品房市场概况; 岭 下; 岭 下;区域　;市场各项目供应产品以80-90平户型为主，产品趋同，客户重叠;价格分析;销售情况分析;推广方式分析;全域城市化拉动北三市成为土地市场新热点，瓦房店市土地供应充足，未来几年将迎来大规模开发建设。瓦市主要土地供应集中在西口； 瓦市目前项目以本地小开发商开发的中小体量项目为主，缺少高品质的开发项目，客户对高品质的需求难以满足； 瓦市属于典型的内生型市场，市场容量有限，供给均依靠内部需求解决。主力产品供应集中在80-90㎡之间，该面积段产品供需两旺； 瓦市市场上的大盘供应较少，岭下片区的在售、预售项目较少，且品质较低，竞争程度较弱； 岭下区域的客户认可度明显不如其他片区，处于价值洼地； 各项目推广渠道有限，形式单一，蓄客期较长；以开盘集中销售为主，集中去化。 ;确定对手;本项目托斯卡纳的建筑风格及情景洋房的产品形式，在瓦市开创“情景生活”首例，利于形成项目的独特特征，打造高端品质形象；;宽开间、全明、南北阳台等接近完美的户型设计在市场同类产品中有一定竞争优势;本项目风格明确的意式主题景观园林，使项目风格更加纯正； 仍可在景观轴线、组团景观及树种选择上有一定突破;本项目4000平米会所规划，为瓦市首例，提升了项目价值及层次;本项目商业体量较大，不但能满足本项目业主需求，亦可为整个区域提供商业配套;本区域教育资源丰富，但品质较为一般，可为空间较大;本项目可通过规范高端的服务展示，树立瓦市的服务标杆，以软性服务价值提升项目层次;项目名称;文教城;富贵学府;润兴.凤凰城;昌盛经典二期;远洲国际;项目名称;;首期以区域内的高端客群为核心客户，通过获得他们的认同来达到提升项目形象和调性的目的，最终将辐射范围扩散到整个瓦城及其他区域。;张先生： 45岁，公务员，现居住在瓦房店市岭下区域，同父母住在一起，开着一辆现代车，想要改善一下现住条件，打算在岭下买一套品质高点的、面积在90-100㎡的房子，，可是目前岭下市场又没有这样的产品可以提供，张先生很是苦恼。 张先生选择在岭下买房子的原因其实很简单，因为从小就一直在岭下生活，习惯了该区域的环境，父母尤其不愿意离开这个地方，一家人对岭下区域有很深的感情。;李小姐、郭先生 二十多岁，恋人关系，中学教师，两人在同一所镇中学任教，每月收入总计5000元左右，现居住在镇里，打算在城里买套婚房。 俩人在购房具体地点的选择上并无过多要求，唯一考虑到的是以后孩子的教育问题。所以会适当的考虑学区房，如果亲戚朋友在某一个楼盘已经买下了房子，并且将该楼盘推荐给他们，他们还是很愿意接受的。因为俩人觉得亲朋好友还是比较值得信赖的。;王小姐： 24岁，大学毕业后在大连工作了三年，目前在瓦房店市工作，年收入5万，平时住在单位提供的公寓里，与同事一同生活。目前工作压力比较大，偶尔会和朋友出去聚聚餐，想要买套房子作为婚房，享受属于自己的空间。 王小姐对于房子的要求比较实际，她所关注的问题主要有两个方面：一、因为老家住在岭下附近，对岭下区域有“感情”；二、因为个人觉得岭下的房子价格相对低一些，考虑到自己的经济实力，买套价格低些的房子以后还贷压力会小些。;他们的年龄多集中于25~30岁，俗称80后； 他们都很忙，生活压力很大，经常有孤独感； 他们追求梦想，不断向上，向往金钱与时尚的品质生活； 大都受过良好的教育，并且依靠自己的知识和智