贵定世纪新城可行的性研究报告_[全文].doc

大成地产 〖世纪新城〗 大成地产 〖世纪新城〗 大成地产 〖世纪新城〗 大成地产 贵 定 世 纪 新 城 可 行 性 研 究 报 告 第一部分 项目开发周期内外环境及发展前景分析 （一）、贵定县经济社会发展概况 贵定县属黔南布依族苗族自治州，总面积1,631平方公里，辖8镇12乡，总人口约283></a>.7万人，总户数6.95万户，少数民族人口13.07万人。县城所在地城关镇，人口约8万，2.6万户，其中流动人口1万，农业人口1.8万人。贵定区位优势明显，交通便利，是重要的交通枢纽，矿产、旅游资源丰富。 “十五”期间贵定经济持续较快增长，国民生产总值从2002年的9.23亿元增加到2006年的20亿元，年均增长13.61%；财政收入从1.47亿元增加到2亿元，年均增长8%；全社会固定资产投资从1.34亿元增加到5.06亿元，城镇化水平达30%；全社会消费品零售总额从1.68亿元增加到2.77亿元，年均增长13.29%；各金融机构存款余额从6.09亿元增加到10.88亿元，年均增长12%。国民经济持续发展，基础设施逐步完善，将进一步促进贵定房地产业的发展。 （二）、贵定县房地产发展现状及前景简析 一、供给市场分析 自从98年国家停止福利分房，相继推出按揭及公积金购房的相关政策以来，贵定县房地产市场开始启动。从时间段来看，2002年可视为贵定县开发的一个分水岭，这一年贵定县房地产投资额有了大幅增加，自此贵定县新区拓展、旧城改造以及市政建设的力度每年都在不断加大。2002-2006年，房地产投资1.68亿元，新开发项目29个，开发建筑面积达26.86万平方米，一批住宅小区、商贸区如天源花园、隆福花园、河滨花园、河滨路商业步行街等相继投入使用，不但改善了市民居住条件，也带动了相关产业的发展，城市品位得到了一定程度的提升，吸引力得以加强，外来人员特别是乡镇购买商品房的人数不断增加。 2006年，为招商引资，加大城市旧城改造力度，贵定县通过挂牌方式共计出让五块土地，其中仅锦都华府等三个大盘开发面积就在30万方以上，加上本项目，2007-2010这四年内至少将有约30-40万方商品房陆续上市，贵定县房地产市场将出现供远大于求的情况，市场竞争将更加激烈。 1、住宅部分整体现状 ●贵定房地产市场目前开发的二十几个楼盘综合品质普遍不高，单栋开发或见缝插针的握手楼、贴面楼较多，局限于低层次满足居住与经营的要求，在整体布局、概念诉求、建筑风格、外立面等方面比较雷同，并未充分突出项目的差异性，此外，由于受到规模、成本、消费水平的限制，园林绿化、智能化设施、小区公建等现代住宅小区应有的配套建设欠缺或不完善，没有出现区域内品质超群的领袖产品。 ●目前以多层住宅为主体，70~80㎡的二房和100~130㎡的三房二厅，平层或错层的户型成为市场主流，销售情况较好，复式、跃式等变维户型不易为客户接受。考虑到贵定城镇化水平不高，今后还会有大量的乡镇人员进入城市，因此户型设计也要满足这一部分低端客户解决居住条件的需求。 ●市场整体价格稳中有升，销售情况缓慢增长，经过几年的开发，大部分楼盘已售罄，平均价格估计已增至800-900元/㎡左右，2006下半年基本上只有本项目在售，销售态势一般，由于项目开发成本较高，随着工程进度不断加快，小区环境、配套设施的逐步完善，价格还应有较大的上调空间。 ●客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28~40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是贵定今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。 ●智能化系统在国内已近成熟，贵定县目前尚无一个楼盘真正有实质性的举措，从而提升楼盘品质。 ●贵定县的物业管理处于初步的认知阶段，仅仅满足传统的居委会式的清扫垃圾、收收水电费、登记来访客等等。物业管理服务水平的落后直接导致贵定县所开发物业档次的降低。对公司而言，今年楼盘即将投入使用，应在物业管理服务上树立切实可行的服务准则与标准，建立项目品牌和专业开发商形象。 2、商业部分总体现象 1、商业用房市场开发、需求状况：2000-2006年贵定新开发的商业用房主要集中在新城区，开发总量在4.2-4.5万㎡左右，平均每年消化8000㎡左右，绝大部分是临街底商，二楼基本用于出租，如隆福花园二楼出租经营家具。由于投资渠道狭窄，商业地产特别是底商成为重要投资渠道，购买者70%以上是投资者，自己并不经营。目前地段较好的商业铺面已所售无