中原深圳龙华上油松河道改造项目市场研究及策略思考.pptxVIP

;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;中国经济复苏确认，但消费复苏缓慢，经济结构存在问题。; 截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平。 虽然2010年2月涨速有所回落，但3月起房地产仍在快速上涨。与2009年初相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%--70%以上。 二手房12个主要城市涨幅均在20%以上。 ;从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家;从绝对水平看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家;近年相关调控政策回顾;2007年是一个沸腾的宏观调控年，上半年房价不正常的上涨促使政府加大政策实施力度，金融政策也较之前更加紧缩。直到“927政策”出台，房地产的泡沫现象才在一定程度上得到抑制，房市由此急转直下。;措施性质; 09年5月;数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网;2009年中国房价逆市上涨的主因： ■宽松的货币政策是直接原因 。宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 ■通胀预期是间接诱因，抑制投资投机性购房。　基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选 ■消费结构升级是重要基础。国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年我国人均GDP达到3266.8美元，今年我国人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目前和未来若干年，住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。;中原观点： 1、房地产业已成为中国经济发展的支柱产业，在国内消费没有太大起色、出口回升缓慢且贸易纷争不断的情况下，房地产带动的投资与消费在国内经济中占有极重要的地位，国家不会真正打压房地产而“自废武功”； 2、中国人口众多，城市化具有坚实的基础，而城市土地有限，供求关系导致房价必然上涨； 3、中国富裕阶层绝对数字庞大，在通胀预期情形下，房地产作为可炒作的资产，在资金没有更好出路的情况下，国内一线城市房产具有保值、增值的空间，因此，房价下调空间有限； 4、总体判断，尽管我国房地产市场存在调整的可能性，但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。;;;;深圳市场供应分析;需求量分析：受政策及楼市发展变化的影响，市场整体需求呈高低走势，2005年达到历史最高点，之后销售面积走向下降，09年开始回升;数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国搜房网;成交量分析：2005年以来，受到土地紧缩供应影响，市场供小于求，投机泡沫较大，07年9.27新政之后进入成交冰点期，投机需求弹出，08年楼市急速进入下行线，进入09年后又出现了较大升幅。 ;成交价格分析：07年前市场价格保持增长态势，08年受全球金融危机与政策影响价格明显下浮，09年由于中国经济快速企稳，房产消费的信心得以重新树立，加上豪宅放量，市场价格一直高涨。 ;价格节点小结 06年4月价格下滑原因：国家上调利率，与深圳八条的实施。 06年8月上涨原因:较多中高端面市：南山的名家富居、盐田优品艺墅、万科东海岸。 07年5月价格上涨原因：关内较多精装公寓面市，关外万元大户豪宅推货 07年9月价格上涨：关外宝安区宏发领域、龙岗区的龙园意境、大山地花园的中高端产品面市。 07年10月价格下跌：受9.27政策影响与较多低价项目面市。 08年5月几个下跌：春交会大多开发商特价促销。 08年7月价格上涨:该月有几个豪宅项目集中面市。 09年6月后受豪宅高价楼盘热销的强力推动，使得市场成交均价屡屡攀升。 ;深圳市场未来供需预测;09近年土地市场供应除3季度外，全年处于较低水平;;深圳市场供应量预测;价格走势预测——购买力;较多企业现有土地储备中约半数是2007年后新增，地价普遍较高。如万科2004-2006年间平均拿地成本不到1500元/平方米，但2007年后拿地成本达2852元/