《房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告》.doc

2017年房地产行业万科恒大 碧桂园对标分析报告 2017年7月  目 录 一、历史沿革 1 1、万科：城市综合配套服务商 1 2、恒大集团：多元+规模+品牌 1 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 2 二、销售篇 3 1、销售成长性比较 4 （1）销售规模 4 （2）销售均价 4 2、销售区域结构比较 5 （1）万科：区域优化和深耕 6 （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 7 （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 8 3、销售产能比较 9 （1）城市产能比较：深耕与纵深 9 （2）单盘产能比较：开发规模的差异 10 （3）可售资源比较：货值与推盘能力 10 三、布局篇 12 1、扩张节奏比较 12 （1）拿地规模 12 （2）拿地成本 14 （3）扩张节奏感 15 2、单盘规模比较 16 3、扩张模式的特点 17 （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 17 （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 21 （3）碧桂园：城市化进程的力行者 23 4、海外布局情况 24 四、业绩篇 27 1、结算业绩比较 27 （1）结算规模 27 （2）结算均价 28 2、盈利质量比较 29 （1）综合毛利率 29 （2）命题一：一二线VS 三四线 31 （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 32 （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 33 3、净利润比较 34 （1）永续债隐藏的利润 35 4、业绩确定性比较 37 五、效率篇 38 1、管控费用率比较 38 （1）成本控制 38 （2）投入产出 39 2、激励机制的差异 41 3、周转效率比较 42 六、杠杆篇 44 1、负债率比较 44 2、融资结构与融资成本差异 48 3、龙头房企的其他负债 51 （1）经营性杠杆 51 （2）永续债券 52 4、永续债利弊之辩 54 七、总结：一切的成功都不是偶然 55 房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告 PAGE \* MERGEFORMAT60 2017 年房地产行业进入加速整合周期，一二线城市增速收敛，而三四线城市依然保持活跃，房地产企业集中度迎来历史性提高，TOP10 房企集中度接近30%，而TOP50 房企集中度已经接近50%，彰显龙头房企的竞争优势和在调控压力下的韧性。作为行业多年龙头，万科走出股权争夺事件的影响，依然保持自身的强大实力，与此同时，我们看到恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起，行业龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸，同时龙湖、融创等后起之秀也虎视眈眈，意图弯道超车，实现向更高一级梯队跨越。因此在当前环境下，万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企在同样保持高速增长的同时，各自特点在于哪里？如何在全国的竞争中保持持续的突破？我们这篇报告的目的就是希望通过比较这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面，来审视当前行业的变迁和未来的可能性。 历史沿革：万科成立于1984 年，经过多年发展确立了未来城市综合配套服务商的定位；恒大成立于1996 年，通过规模+品牌的标准化战略不断做大做强；碧桂园诞生于1992 年，伴随着城镇化的大潮，从三四线向一二线转变。销售篇：过去4 年复合增长率最高的房企是碧桂园，复合增长率达到58%；同时恒大已经连续3 年增速超过30%；而万科的销售均价一直为三家公司当中最高。销售区域结构来看，万科坚持区域优化和深耕；恒大2013年起向一二线城市转移；碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。布局篇：万恒园三家房企过去4 年的复合增长率分别达到35%、62%和122%；从扩张模式的特点比较，万科倾向聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式，恒大则是转型核心城市，加码旧改市场，碧桂园沿着城市化进程的路线展开布局。业绩篇：从结算规模来看，万恒园2016 年分别实现营业收入1530.9 亿、 2404.8 亿、2114.4 亿；结算均价来看，万科结算均价绝对值最高；而从毛利率角度来看，恒大毛利水平较万科和碧桂园更高。而恒 大和碧桂园因永续债影响净利润有所低估，但三者未来的净利率水平有望趋同。效率篇：在经营层面上相对来说万科以较低的毛利水平创造出更多的经营利润，而碧桂园的成本控制更为出色，但恒大的销售产出最为丰厚。而在激励机制的差异上，碧桂园和万科主导的跟投机制相对有利有弊，而恒大高薪养廉的方式则避免了跟投机制下盲目扩张和保守拿地的风险。杠杆篇：负债率比较来看，三家龙头房企中万科的负债率最低，恒大现金余额最为充