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三位一体：安置房小区物业管理的新模式 　　□徐月秋? 　　安置房小区的物业管理是城市化推进以来全区各级普遍关注的一个重大民生问题，怎样管、管什么、谁来管，理论方面的研究从未中断，但现实中反映出来的思想认识的排斥现象，管理机制的滞后现象，配套设施的短腿现象，一直没有得到很好解决。蠡园开发区经过探索实践，走出了一条社区居委会、业主委员会、专业物业公司“三位一体”管理的新路子，不仅理顺了方方面面的关系，而且真正做到了为民惠民利民。 　　一、主要做法 　　蠡园开发区组建了具有独立法人资质的润和物业服务有限公司，分设7个物业管理站和2个物业管理处。物业从业人员218人，接管住宅面积130.8万㎡，其中，隐秀苑小区30万㎡、2462户；湖滨苑小区10.6万㎡、806户。从2009年5月1日起，开发区安置小区物业管理工作全面由润和物业公司移交社区，实施条块结合、统分结合的管理机制。针对本地区的现实状况，推行社区居委会、业主委员会、物业公司“三位一体”管理新的运作模式，具体有以下五个特征：? 　　1、创新模式，下移重心，增强物业管理的工作针对性。开发区各社区设立物业管理站，作为润和物业公司的分支机构。对内物业管理站人、财、物统一由各社区全权负责管理，对外润和物业公司在法律主体上和业务归口上为各管理站承担责任。各物业管理站在社区的领导下对本安置小区的保洁、保安、保绿、保修等日常管理、物业费收缴、违章违规行为处置等均应履行好自己的职能。 　　2、优化配置，平衡资金，增强物业管理工作的基础性。安置小区物业管理移交社区原则上要做到物业收支基本平衡。对于收支缺口，开发区按照小区的规模以优惠条件配置商业店面房，以店面房租金进行弥补。同时，根据各社区“两整两创”和物业管理站工作达标验收情况，年终一次性给予各管理站下发考核奖。各社区可以根据物业管理站的收支状况灵活掌握。原物业公司未收足的物业管理费部分作为应收款（债权）无偿划拨物业管理站。各社区物业管理站的财务收支独立核算，自负盈亏。 　　3、统筹协调，有偿服务，增强物业管理工作的专业性。社区物业管理站与润和物业公司的业务实施统分结合。原则上电梯维修、房屋修理、绿化管理、垃圾清运、化粪池清坑等需专门设备和专业技术的业务由润和物业公司以低于市场价的优惠条件为各社区物业管理站提供有偿服务，润和物业公司和各社区物业管理站以服务合同的形式互相约束。保洁、保安等日常管理工作和维修工作由各管理站根据本小区的特点和上级管理机构的规定各自实施，润和物业公司予以相关业务指导。 　　4、配强人员，提升能力，增强物业管理工作的实效性。各社区物业管理站站长由社区副书记或副主任兼任，原则上要求专职管理，润和物业公司各安置小区物业管理人员根据现有岗位整体移交到各物业管理站。物业管理站招聘物业人员时优先安置辖区内“4045”人员，经培训后进入物业管理行业，润和物业公司先后两次举办了培训班，对站长（经理）及管理人员进行培训，对新职工举行了2期培训，从业人员素质得到较大幅度提高，物业管理站人才结构得到合理改善。 　　5、改善配套，归集基金，增强物业管理工作的长远性。开发区做好维修基金的归集工作，凡是当年已交付使用的农居房都力争归集好维修基金，缴市物业管理中心，设立专户，专项存储，按规定有计划合理使用基金利息；积极妥善解决农民安置房“两证”的办理。对房屋大修理基金、电梯更新基金的归集采用分期支付的形式，制订好付款计划，每年列入财政预算，由此解决因拖欠基金而带给物业管理的相关问题；对在建工程完善相关制度，确保基金的预留，不被挪作它用；对原小区的配套设施统一检修、维护、改善，确保正常使用功能的发挥。 　　二、初显成效 　　蠡园开发区安置小区物业工作下移社区来，由于方案周密，操作程序清晰，实施迅速，加上各有关部门协调配合到位，目前已经逐步理顺了领导、管理、服务的关系，各级岗位职责明确，各物业工作站展开工作正常有序，社区物业管理成效初显。 　　1、社区工作积极性明显高涨。原物业公司和社区是两个不同的单位，尽管有联系有配合，但关系不是十分紧密。下移后，小区物业管理主要由社区承担，并由副书记或副主任兼任站长，变原来的代管为现在的直管，更加便于为本小区解决“4050”人员就业问题，同时直接促进了社区的工作热情更为高涨，处理解决业主的问题更为及时和到位，社区居委会、业委会、物业公司“三位一体”的模式运行更加顺畅。 　　2、?物业管理体制机制逐步理顺。社区居委会、业委会、物业公司紧紧围绕“三位一体”管理各方的工作职责开展工作，使小区的管理日益向全覆盖、立体化、动态化发展，同时也推动了社区各项工作的开展。社区物业管理站、物业公司配合，形成了由社区物业管理站和物业公司组成的联系协作机制，通过彼此间良好的协作与配合，及时解决服务过程中发现的问题，共同为社区居民服务。