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京津冀房地产投资环境综合评价和分类评析 　　摘要：房地产投资环境是一个由诸多因素共同构成的复杂系统，良好的投资环境是房地产业健康持续发展的基础和前提。从宏观经济、基础设施、房地产市场、社会文化卫生等4个方面选取26项指标，运用主成分分析法，对京津冀城市群房地产投资环境进行综合评价，结合聚类分析，将京津冀城市群13个城市的房地产投资环境分为4类，并进行分类评析。结果表明，京津冀城市群房地产投资环境存在地区差异明显的空间分布特征。最后，基于研究结论提出京津冀协同发展背景下改善京津冀城市群房地产投资环境的若干对策与建议。 　　关键词：京津冀城市群，房地产，投资环境，主成分分析 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）06-0003-12 收稿日期：2016-12-12 　　1引言 　　随着我国经济发展水平的不断提高和新型城镇化进程的快速推进，房地产业已然成为国民经济的支柱产业。产业关联性强是房地产业的重要特性之一，它与制造业和金融业等诸多行业密切相关。这使得房地产投资受到多方面因素的影响，投资环境呈现出多层次性、复杂性、系统性、区域差异性等特征，投资环境的优劣关系到区域房地产业的健康与持续发展。当前，一线城市的房地产市场日趋成熟，投资者将更多的目光转向了二线，甚至三四线城市。 　　京津冀城市群是我国东部沿海地区最重要的城市群之一，区域面积21.6万平方公里，涉及人口超过1亿人，主要包括北京、天津以及河北省的石家庄、承德、张家口、唐山、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、衡水、邢台和邯郸，共13个城市。从个体层面看，北京作为我国的政治、经济和文化中心，凭借强大的经济、人口、资源等优势，其房地产市场发展成熟度高，具有十分优越的投资环境。天津作为我国传统的工业城市和重要港口城市，具有较强的经济实力，为打造良好的房地产投资环境奠定了基础。河北则是京津冀区域经济和社会发展水平相对落后的地区，房地产市场投资环境与市场成熟度都与京津两地存在巨大差距。从整体来看，京津冀城市群核心区域的集聚效应和向周边城市的扩散效应同时存在。首先，中心城市与一般城市房地产市场体量差距较大，发展速度除个别城市外均相对缓慢，中心城市对区域中小城市的带动作用较弱。其次，区域中心城市新增土地供应量逐年下降，城市核心地区用地几近饱和，房地产新增供应量更加有限，已经进入以存量房为主阶段。再次，以北京为中心圈层式辐射影响周边房地?a市场，产业转移效应和人口外溢效应带动中心城市房地产需求先行溢出，促进周边房地产市场成为投资热点。 　　京津冀城市群房地产业的健康与持续发展，对于推动该区域经济一体化、城乡统筹发展和京津冀协同发展都具有重要的战略意义。京津冀协同发展战略催生环首都城市的房地产需求空间，带来环首都区域房地产市场发展的新机遇。京津冀协同发展的扩散和渗透效应，以及首都非核心功能的疏解，给未来京津冀房地产市场的发展带来巨大的发展空间与潜力。因此，本文拟对京津冀城市群内13个城市的房地产投资环境进行综合评价，在此基础上通过分类评析进一步对各城市房地产投资环境进行横向比较，并提出针对性对策建议，旨在为潜在投资区域改善投资环境、优化投资政策，为投资者选择投资区域、制定投资策略提供客观的理论与现实依据，进一步提升京津冀城市群房地产市场的整体发展水平，从而促进京津冀城市群房地产业的健康与持续发展。 　　2综合评价指标体系的构建与研究方法 　　2.1综合指标体系构建 　　房地产投资受到经济、社会、文化等方面因素共同影响，其综合评价指标体系也应该是一个由诸多因素共同构成的复杂系统。为了尽可能客观地反映房地产投资环境的整体状况，评价指标的选取必须遵循综合性、全面性和重要性的原则。同时，基于指标数据的相关性、可得性与操作性，本文借鉴以往研究中影响房地产投资环境的有关指标，并结合京津冀城市群的具体情况，选取四大类型二级指标，即宏观经济、基础设施、房地产市场、社会文化卫生4个方面，各二级指标下属三级指标共26个，对京津冀城市群13个城市的房地产投资环境进行综合评价和分类评析，如表1所示。 　　2.2研究方法 　　基于客观性标准，本文采用主成分分析法来确定指标体系中各指标相应的权重，并对反映京津冀城市群13个城市房地产投资环境的4类二级指标以及综合指标分别进行排序与分析。同时，为了进一步对城市群内13个城市房地产投资环境的类型进行确切划分，我们在主成分分析的基础上，对相应综合指标进行了聚类分析与分类评析。 　　2.2.1主成分分析法 　　主成分分析法（Principal Components Analysis，PCA）也称主分量分析或主成分回归分析，其基本原则是，通过将多个指标转化为少数几个具有代表性的综合指标，降低观测空间的维度，从