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房地产开发经营与管理公式整理 E(Rj) = Rf +βj[E(Rm)－Rf] 资产j预期收益率=无风险资产收益率+资产j系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 吸纳量=报告期销售量+报告期出租量 新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向 指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值 式中 -本期预测值 -前期实际销售量 -前期预测值 -平滑指数， 利息与利率 利息 Fn=P+In 式中Fn-本利和；P-本金；In-利息 （二）利率 式中-一个计息周期的利息 单利计息与复利计息 单利计息 N个计息周期后的本例和 （二）复利利息In=P[(1+i)n－1] N个计息周期后的复本利和为： 名义利率与实际利率的关系式 设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次， 等额 等差At=A1+(t－1)G 等比At=A1(1+s)t-1 注意A1在等额、等差、等比中计算公式不同 毛利率或毛利额=营业收入-营业成本 营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资） 营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入 运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额 税后利润或净利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 动态盈利能力指标： 投资动态回收期Pb=(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值 实际收益率Rr、名义收益率Ra和通货膨胀率Rd： （1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 静态盈利能力指标： 成本利润率、销售利润率 投资利润率=×100％ 资本金利润率=×100％ 资本金净利润率=×100％ 税前现金回报率=×100％ 静态回收期Pb'=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量 清偿能力指标： 借款偿还期Pd=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等） 利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用 偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额 在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额 资产负债率=负债合计÷资产合计×100％ 流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％ 速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％ 盈亏平衡分析 盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本） 盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量） 盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量） 风险分析中概率分析的期望值法 各年现金流期望值 寿命期净现值期望值 各年净现值标准差 寿命期净现值标准差 寿命期标准差系数