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产权式保障房政策比较和启示 　　1994年中央颁布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，我国住房保障制度发展已过20个年头，基本形成经济适用住房、廉租房、公共租赁住房、限价房构成的住房保障体系，2013年12月出台《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，表示自2014年起，廉租房并入公共租赁住房，统称公共租赁住房，并完善分级保障制度。公共租赁住房个人产权为0%，商品住房个人产权100%，其余是非完整产权的住房。 　　各城市住房政策比较 　　从国家宏观政策看，保障房体系为低收入住房困难家庭提供经济适用住房，为中低收入住房困难家庭提供限价房，但每个地区情况不同，关于保障房的规定也有差异。北京、江苏淮安、上海、江苏常州、福建厦门、广东深圳、重庆等都是产权式保障房的典型代表城市，各城市的政策比较如表1所示。 　　在2013年4月，北京保障房系统实现“四房合一”，经济适用房、限价房、廉租房和公租房统一按照公共租赁住房的最宽审核标准准入，后期根据个人情况细分，轮候期间以公租房过渡。根据已起草的《北京市城镇基本住房保障条例》，保障方式有三种：配租型保障性住房、配售型保障性住房和租赁补贴，住房困难的北京市城镇户籍家庭或者个人，均可以申请保障房。后在市十四届人大常委会中，拟将配售型保障性住房改为合作型保障房，意思是在限定房屋面积情况下，由政府出地、居民出钱建设的住房，实行封闭管理，不得上市交易，最后退出时由政府组织回购的住房。 　　常州市政府在2009年为了应对金融危机和房地产市场低迷的情况，印发了《关于加快推进我市市区住房保障工作的实施意见》，对经济适用住房保障方式进行了重大改革，对符合条件的家庭实行每户8万元的购房货币化补贴，购房者可以在市区范围内的商品房楼盘自由选房，但在房屋出售时，需将8万元退还政府。 　　厦门市率先建立的住房保障体系覆盖全体市民，为城市低收入住房困难家庭提供廉租房、社会保障性租赁房、经济适用住房，为非低收入无住房家庭提供保障性商品房、限价商品住房，从2006年启动保障房建设，已建成5.2万套。 　　分析与启示 　　（一）并轨住房政策 　　国内一些学者认为产权式保障房会带来寻租套利等诸多问题，建议取消产权式住房（袁秀明，2009；郭江华，2013）。但产权式保障房对平稳房价和促进和谐社会有一定功效，且相比租赁式保障房具有持续性，有其存在的合理性，所以，需要对产权式住房保障政策进行创新改革。 　　保障房多轨运行的模式效率低下，可操作性差，每一种保障房的管理都要付出巨大的成本；经济适用住房的房源只能用于保障经济适用房家庭，限价房的只能供给限价房家庭，保障方式相互割裂容易导致住房资源浪费；种类复杂多样造成了购房者的混乱；多种产权式保障房准入层次、保障方式、管理运行、退出机制不同，造成了保障制度不公和保障对象的社会隔离。 　　许多专家基于顶层视角设计了科学保障体制――多种保障方式单轨运行，这有利于制度公平，并提出了逐步实施的步骤（陈峰，2012；邓宏乾等，2012）。我国保障性住房需要去赘存精，渐进式融合，在全国建立较为统一的基本政策，从产权的组成上看，最后形成租赁式住房、共有产权式住房、完全个人产权的商品房组成的房地产体系（如图1，对应的购房者收入从低到高，斜线交叉部分为两种类型住房保障对象重叠部分），产权式保障房并轨具有应然性。北京市2013年实行“四房合一”的准入方式、重庆市公租房打破只租不售的捆绑等成为建设并轨起步的信号，北京市拟定推出合作型保障房，南京市预计将出台共有产权房而取代经济适用房、限价房，走在保障房实践发展的前列。“共有产权”模式由淮安最早实行，后经过多个城市的成功实践，已具备取代有限产权房推广共有产权的基础，只有明晰产权比例、收益分配，才能更好的保障产权所有者的利益，保障居民住房基本权利（彭麟，2012）。 　　（二）改良准入条件 　　多种类保障房由于准入条件不同，将相当一部分住房困难群体排斥在外，这种断层式的覆盖易出现“夹心层”群体，买不起限价商品房但又不符合经济适用住房条件的家庭，不能享受到产权式住房保障，造成住房福利“悬崖效应”（悬崖效应是指事物在临界点处发生量变突破引起质变），不利于制度公平。保障对象并轨，需要涵盖低收入、中低收入、拆迁安置住房困难家庭、棚改家庭，一些个别城市可扩展到中等收入住房困难家庭，对租赁式保障房具备完全支付能力，但对商品房支付能力不足的家庭也应纳入到产权式住房保障范围内，做到应保尽保，不同城市的保障对象不能一刀切。 　　从表1各个城市的政策比较可以看出，产权式住房几乎都限制户籍和身份，诸如上海、北京、深圳等城市入户相当困难，外来人员在城市发展中扮演着重要的角色，贡献很大，他们可能买不起商品住房，因户籍限制又得不到住房福利。深圳是我国外来