房地产开发及流程讲义（一）.docVIP

PAGE PAGE 15 房地产开发及流程 （讲 义） 根据公司安排，今天由我给大家介绍房地产开发及流程。本课主要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作，目的是向大家普及房地产开发中的一些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不当之处，还请各位同事给予批评指正。 在正式开始之前，我先向大家介绍几个常用的概念。 一、容积率是指项目范围内 HYPERLINK "/view/140360.htm" \t "_blank" 总建筑面积与 HYPERLINK "/view/613208.htm" \t "_blank" 用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。 二、绿地率用地范围内各类绿地的总和与用地的比率（%）。（同时，还要搞清楚什么是 HYPERLINK "/view/77999.htm" \t "_blank" 绿化率？什么是绿化覆盖率？） 三、建筑密度指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设 HYPERLINK "/view/613208.htm" \t "_blank" 用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 四、建筑高度指 HYPERLINK "/view/36375.htm" \t "_blank" 建筑物室外地平面至 HYPERLINK "/view/3024703.htm" \t "_blank" 外墙顶部的总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平 HYPERLINK "/view/550991.htm" \t "_blank" 投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。） 五、开发强度土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。（在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平）。 五、道路红线道路红线一般是指道路用地的边界线。 （插入东区项目总平面图予以说明） 房地产开发的含义 一、含义： 1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业的总目标。 2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、取得项目用地（或合作谈判）、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务的全过程。 今天我们着重讨论的是房地产开发的狭义概念。 二、什么叫开发？开发的目的是什么？ 1、开发： 开发是一个过程，是一个资源整合、科学管理的过程。那么，房地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那？房地产开发需要整合的资源很多，要是进行简单的分类，我认为主要有以下几方面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。 （插入示意图予以说明） 2、开发的目的： 开发的目的就是通过资源整合、科学管理，最大限度的增加各种资源的附加值。也可以这么说，房地产开发其实质就是一个增加价值的过程。 三、房地产公司的组织架构 大家知道，房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业，只有搭建一个经济、灵活、实用的房地产公司组织架构，才能正常、有序的进行项目开发工作。通常情况下，除公司董事会、总经理、副总经理外，有一定规模的房地产公司还应具备以下部门： 1、行政办公室—负责公司的日常事务。 2、人力资源部—负责公司的人事管理。 3、计划财务部—负责公司的资金管理 4、开发部负责协助公司主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期的手续办理。 5、合同管理中心（或法律顾问）—负责对合同的合法性、可执行性进行审核以及风险防范管理。（房地产开发过程中，要签订大量的、各种各样的合同，每一个合同的签订都需要相关专业的知识作支持，单一的部门不可能包揽所有的合同签订。如何在合同签订之前尽最大可能的消除隐患，这就需要在法律上、风险防范上对合同进行宏观管控。同时，一旦发生合同纠纷，也需要一个具有司法实践经验的部门对合同纠纷进行处理。） 6、工程部—负责项目的施工管理（工程进度、质量、施工安全管理）。 7、成本部—负责项目的成本管理（造价管理）。 8、采购部负责项