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我国房价走势分析和政策建议 　　摘要：房地产价格始终是广大民众关注的热点之一。本文根据作者对我国房地产价格的追踪研究，对我国房地产价格发展趋势及其与宏观经济的关系进行了基本判断和分析，并提出相应的政策建议。 　　关键词：房地产价格；供求关系；房价构成；市场主体；房价调控 　　中图分类号：F04　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2006)0073－02 　　 　　一、对我国房地产价格走势的现实判断 　　 　　在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢?我认为可以从以下三个角度加以分析： 　　1．从供需双方的发展趋势看，短期内，受国家宏观调控的影响，需求会受到一定的影响，但长期来看，房价下跌的可能性不大。房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不能很快好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。 　　因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。 　　2．从房价的构成来看，房价下跌的空间也不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。(1)土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。(2)建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素导致建材价格的持续上涨。从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续；另外，我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张的局面也难以得到根本缓解，所以建材价格仍将维持在高位；另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。(3)人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分也不会有太多的下降空间。 　　3．从房地产市场主体的行为来看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个：一是政府部门；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。(1)政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致其行为取向会略有偏差，但不管怎样，他们并不希望房价下跌。因为地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，