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基于房地产工程质量控制措施分析和研究 　　【摘要】随着经济技术的迅速发展，生活水平日渐提高，人们对住房的需求逐渐增大，房地产业迎来了创世纪的春天。建筑工程项目的质量好坏，直接影响了工程的适用性，而且关系人民的生命及财产安全。因此，我国的房地产业加强工程质量的控制，成为当务之急。本文首先就工程质量控制的重要性进行了分析，然后探讨了施工质量管理的必要性和施工质量的影响因素，最后提出了工程质量控制的步骤和方法。 　　【关键词】房地产；质量问题；管理措施； 　　一、房屋施工存在的质量问题 　　房屋交接、验收时一般都会存在一些问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点： 　　1、房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基土质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。 　　2、固墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。 　　3、屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。 　　4、外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等因设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。 　　5、砖砌体沿砖缝渗水问题。 　　6、外墙面支模（围梁、构造柱等）挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周壁渗水问题。 　　7、圈梁底、构造柱边缝渗水问题。 　　8、外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。 　　9、固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。 　　10、阳台之间隔板处墙体渗水问题。 　　11、山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。 　　12、管道与楼地面接处渗漏问题。 　　13、地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。 　　14、卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。 　　15、天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂、张口引起的渗漏问题。 　　16、油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。 　　17、房屋顶板改用全现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。 　　18、排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。 　　二、房地产工程质量影响因素 　　1、人的因素。工程质量的形成由所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用，他们是影响工程质量的主要因素。 　　2、材料的因素。工程项目作为一种产品，其实体是由各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料是工程建设的物质基础，材料的质量是工程项目质量的基础。 　　3、方法的因素。施工方案正确与否，直接影响工程质量控制能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度，影响质量，增加投资。 　　4、机械设备的因素。合理选择机械的类型和性能参数，合理使用机械设备，正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度，严格遵守操作规程，并加强对施工机械的维修、保养、管理。 　　5、环境的因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点，如气象条件就变化万千，温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量，往往前一工序就是后一工序的环境，前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。 　　6、检测的因素。对于进场的主要机电设备及金属结构应进行质量检验与到货验收。监理单位要审查承包人的机电设备及金属结构安装调试方案。对于机电设备金属结构等重大部件的吊装安装应进行全过程跟踪检查。 　　三、加强房地产质量管理的策略 　　1、积极采用科技成果，全面实施质量管理。施工质量控制与技术因素息息相关，技术因素除了人员的技术素质外，还包括装备、信息、检验和检测技术等。国家建设部《技术政策》中指出：“要树立建筑产品观念，各个环节要重视建筑最终产品的质量和功能的改进，通过技术进步，实现产品和施工工艺的更新换代”。这句话阐明了新技术、新工艺和质量的关系。科技是第一生产力，体现在施工生产活动的全过程。技术进步的作用，最终体现在产品质量上。为了工程质量，要重视新技术、新工艺的先进性、适用性。在施工的全过程要建立符合技术要求的工艺流程、质量标准、操作规程，建立严格的考核制度，不断地改进和提高施工技术和工艺水平，确保工程质量。管理也是生产力，管理因素在质量控制中举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制，明确各自责任。施工过程的各个环节要严格控制。每项工程的各具体小项目，各工作流程的具体环节岗位，均要全面实施到位管理，不能有任何疏漏。在实施全过程管理中，首先要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量上易出问题的通病，确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计，制定具体的质量保证计划和攻关措施，明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中要加强质量检查，其结果要作定量分析，得出结论。要不断将经验