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房价超预期上涨因素和宏观调控建议探讨 　　摘 要：改革开放使我国的经济形势发生巨大的变化，住房制度的改革不仅使城乡面貌发生巨变，也改善了城乡居民的住房条件与居住环境。但是随之而来的是，近几年房价的超预期上涨，加上住房消费价值大，城镇的大多数居民难以承受，故一度成为城镇居民的热点话题，也成为房地产主管部门、协管部门与各级政府十分关注的民生问题。本文主要探讨住房价格超预期上涨的因素，并提出一些宏观调控房价的对策与建议。?? 　　关键词: 住房商品化；市场机制；流动性过剩；住房保障制度；合理房价?オ? 　　 　　房地产业是我国住房制度深化改革产生的新兴朝阳行业。近三十年来，住房分配制度也发生了根本性的变革，于1998年停止福利分房，实行货币化分房制度。2003年国务院18号文件第一次明确肯定，房地产业是国民经济的支柱产业。?? 　　住房制度改革极大地改善了城镇居民的居住条件，但由于住房价值大，连续数年的持续上升，城市居民大多难以承受，一直成为人们街谈巷议的热门话题。近几年来与“看病难”、“上学难”成为一年一度“两会”关注的焦点、热点问题。房价为什么会一再上升？国家应该采取什么措施，或能够采取哪些措施来降低与稳定房价？甚至一部分人对住房制度改革产生了怀疑，针对上述问题谈一些认识与看法。?? 　　 　　一、 房价上涨的原因分析?? 　　 　　房地产是一个特殊产品，房价上涨是由多种因素引起的，分析房价上涨的因素，探索其中的一些规律，以便人们辨证地、客观地对待如火如荼的房地产价格，理智地认识与分析目前我国的房地产市场。?? 　　1、 房价上涨与住房改革的关系?? 　　改革开放前，城市居民住房主要是由国家计划无偿分配，或企事业单位自行建房解决，住房难、分房难一度成了当时政府最关注的问题之一。1978年开始，改变城镇居民住房条件自然成为政府的重要议程。但是住房制度改革20多年来，尤其是停止福利分房，实现住房商品化以后，又出现了新问题：房价持续攀升，许多城镇居民买不起商品房，工资上涨比不上房价上涨的幅度，城乡居民抱怨、疑问是自然的。?? 　　以杭州市为例，一年内住房价格翻番，两年内房价上涨1.5倍的新开发住宅房产并不少见，浙江中部地区东阳市房价自2002年开始到现在至少已涨了1.5倍左右，而百姓的工资五年翻一番的比率不会超过15%。城市漂亮了、环境优美了，但只有部分人改善了居住条件、居住环境。杭州市2006年人均可支配收入19027元，今年预计人均可支配收入可达到21000元左右，而杭州市中心的房价大部分地区已超过15000元/平方米，80平方米的房子通常超过100万元，房价与收入比远远超过10倍，与国际公认水平3～6倍相差甚远。于是，有许多人把高房价与住房制度改革联系在一起，与城乡居民工资的增长速度不匹配联系在一起。因此房价问题成为社会不和谐的一个缩影。?? 　　2、房价上涨与区域国民经济的关系?? 　　1978年我国GDP仅为3624亿元，2006年GDP为210871亿元，增长了58倍（不考虑通货膨胀因素）。沿海城市经济发达，员工工资相对比较高，房价自然就高；中西部地区经济相对落后，员工工资低，房价依地理、经济地位依次降低。房价的区域性既与房地产的固定性、异质性等物理特性有关，也与区域的经济发展水平紧密相连。同时，房价高还与我国企事业单位员工的工资普遍低有关，所以从目前来看不管沿海地区，还是中西部地区，许多城市的房价相对于当地居民的平均收入来讲都是偏高的。?? 　　3、 房价上涨与需求的关系?? 　　房地产是商品，就与普通商品有相同的一面，有效需求高房价就会上涨。按理居民收入低房价高，有效需求应该不足才是。但为什么高房价还有那么强劲的需求呢？原因在于：第一，经济发展，城市化进程加快。据有关资料统计，1978年，我国市区非农业人口占全国总人口8%左右，城镇人口17245万人，占全国总人口的17.92%，上升到2005年居住在城镇的人口56157万人，占总人口的42.99%。第二，城市先富裕起来的人，改善居住条件，老房调新房、小房换大房、普通住房变高级公寓等，住房需求增加。第三，金融政策对住房买卖的支持，使得没条件购房者可以向银行贷款；住房公积金制度其目的也是促进住房需求。还有家庭父母、兄弟姐妹等的支持，也使许多没有条件买房者具有购买能力。第四，一大批非城市居民致富人员，除了继续经营自己的工业、商业企业等业务外，许多人在城市进行置业投资，买卖商品房、出租商品房作为新的业务领域，使房地产需求增加。此外，人们的攀比心理等都可能导致住房需求的增加。?? 　　4、 房价上涨与市场机制的关系?? 　　房地产市场是房地产商品交换与流通的场所，从经济意义上说还包括房地产交易双方的经济关系。由于房地产交易过程复杂，存在信息