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房地产价格波动和居民消费文献综述和影响分析 　　内容摘要：近年来，中国房地产呈现上涨态势，逐渐成为居民最主要的财富，因而分析房地产价格波动与居民消费的关系具有实际意义。本文根据国内外相关理论，并借鉴了相关文献，结合中国实际情况，以2007-2012年数据构建模型。实证认为中国的房价收入比、收入差距、住房金融市场等是房价上涨对居民消费影响的关键，而这种影响弱于发达国家，但房价上涨对消费具有刺激作用。文章提出了未来中国应构建多层次住房供给结构、健全住房金融市场等科学引导居民消费的发展路径。 　　关键词：房地产价格 居民消费 中国 影响程度 发展路径 　　引言 　　投资、出口和消费是促进经济社会发展的三大构成，对一个国家或地区经济发展而言，消费的作用在某种程度上更为重要。长期以来，中国经济发展和增长大多依赖于出口与投资方面，政府虽然也采取了一些促进内需发展的政策，但推动国民经济发展的作用不足。据国家统计局相关统计资料，2000-2011年，消费需求对GDP贡献率由65.1%降至55.5%，投资对GDP的贡献率由22.4%提高至48.8%。在消费需求中，居民消费占比由2000年的74.5%降至2011年的72.2%，2000年以来，经合组织（OECD）成员国的居民最终消费率平均水平一直保持在55%-57%之间。总之，中国居民最终消费率长期停留在50%以下，呈现逐年下降态势，2000-2011年，中国居民最终消费率从46.4%下降到35.5%，不仅降速快，降幅也很突出（见图1）。 　　相关经济学理论认为，一个国家或地区主要影响居民消费因素为居民收入与财富存量，庇古（1943）较早提出实物资产财富效应思想，较早的研究中，学界仅限于金融资产价格对消费影响，21世纪初，学界逐渐重视房地产价格波动对于居民消费影响，此后经济发展逐渐证实了房地产财富对消费的作用。如2001年的美国互联网泡沫破裂，2008年美国房地产泡沫的破裂两件事件，更佐证了房地产价格波动对居民消费的影响。 　　中国房地产市场发展起步较晚，1998年房改以来，房地产飞速发展，2011年商品房销售面积为10.99亿平方米；房地产均价从1998年的2063元/m2上涨到2011年的53663元/m2；2011年，中国房地产投资额占固定资产投资的1/5。据清华大学金融研究中心统计，中国家庭资产中房地产财富占67.72%，因而房价波动对消费影响作用巨大。 　　根据国内外相关文献，结合中国实际，研究房地产价格波动对消费影响，基于理论研究相对缺乏，对完善该相关理论具有重要意义。从实践方面分析，近年来中国对房价过快增长进行了宏观调控政策，而房价下跌对消费的抑制与刺激内需政策相背离，进一步对此进行相关研究，在新的背景下，赋予房地产价格波动对居民消费新的解析和涵义。 　　相关理论解析 　　（一）房地产财富效应 　　财富效应是不考虑相关条件下，由于受货币余额影响，居民消费发生的变化，解释了货币财富对居民消费影响。人们的财富拥有股票、房产、存款等形式，影响居民财富因素日趋复杂，需要将财富效应的研究与分析逐步推广到其他形式如房地产。因此，本文界定为不考虑其他因素条件下，房地产财富为房价的波动对居民消费的影响。 　　（二）消费函数理论 　　第一，凯恩斯绝对收入假说，基于1929-1933年经济社会发展背景，凯恩斯认为短期内居民消费由居民收入决定，随着收入的增加，边际消费倾向呈现递减的态势。第二，庇古的实际余额效应理论，认为物价是影响居民消费的因素，物价上涨幅度与可支配收入上涨幅度相同，下降了消费者资产实际价值，抑制了消费者实际消费；帕廷金认为实际余额效应认为人们资产价值增值会刺激消费需求。第三，持久收入理论，弗里德曼（1957）认为消费者收入由持久性和暂时性收入组成，消费者暂时性消费和暂时性收入不存在固定比率，消费者持久性消费与持久性收入存在固定比例，消费者会根据持久性收入做出当期消费决策。第四，生命周期理论，P.莫迪利安尼（Franco Modigliani）、安东（Alberto Ando）提出主流消费理论，假设消费者是完全理性的，认为在消费者处于不同的阶段，边际消费倾向不同，消费者会对消费进行合理规划，达到最大效用。 　　相关文献回顾及分析 　　（一）国外文献 　　20世纪30年代，庇古提出资产财富效应，20世纪80年代，国外学界对房地产价格波动对消费的影响进行了理论与实证研究。 　　第一，房价上涨对消费的刺激作用，一是对单个对象研究，Case（1987）以二十世纪七八十年代为研究时间，以美国住房与消费为对象，认为房价上涨对居民消费具有作用，房价每上涨1%，居民消费上涨0.23%；Yoshikawa （1989）研究了日本土地价格与储蓄之间的关系，认为上升的房价会增