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房地产企业战略转型和商业模式思考 　　每当谈到战略的时候，我总认为有三个最核心的点：第一个是顺势而为，对未来趋势的把握；第二个是扬长避短，如何集中自己资源的优势、能力的优势，找到最适合自己的选择；第三个是系统规划，也就是战略实施层面的问题。 　　中国的房地产行业其实走过了三个非常典型的阶段。 　　第一个阶段是1998―2004年，这个阶段用一句话来说，就是撑死胆大的，如果用一个字来形容，就是乱，这一阶段最重要的政策驱动因素就是1998年的住房改革。 　　2004年以后进入到第二个阶段，2004到2010年是中国房地产行业最黄金的六年，这个阶段最典型的两个字是精品，都在讲究高品质、高溢价、捂盘，像绿城、世茂等做高端产品的企业都获得了非常好的发展，这个阶段最主要的政策渠道因素就是2004年的“8?31大限”，“8?31大限”导致了土地供应的短缺，从而导致了资产价格的快速上涨，由此推动了房地产行业的迅猛发展。 　　第三个阶段是2011年以后。行业发展发生了非常重要的变化，一些做高端产品的企业都遇到了瓶颈，而一些后起之秀迅速归崛起，如海亮地产、旭辉集团、碧桂园等，这些以刚需产品为主快速周转的企业获得了迅速的发展。其背后的政策驱动因素是始于2010年的限购限贷。今天，限购也取消了，市场环境又发生了很大的变化，未来房地产行业面临怎样的趋势呢？ 　　我认为，始于2010年的住宅产品去投资化趋势依旧，而且这个趋势依然会对行业产生深远影响。据统计显示，投资客占比在2007年7月份达到高峰期51%以后迅速下降，最近三年一直徘徊在10%左右，去投资化的趋势对整个行业有着深远的影响。原因在于资产价格快速上升的时代已经过去，前些年企业的房子可以成功地卖出去，并不在于它的产品做得多好多对路，而是因为资产价格在快速上升，而去投资化以后，去化压力会迅速上升，这种去投资化的趋势在未来还会持续相当长一段时间。 　　从人口基数、城市化率、整体供需等指标来看，未来十年中国房地产行业崩盘的风险不大。在未来的十年，我相信房地产行业还有一定的发展空间，但是行业会发生巨大的变化，所谓的白银时代的到来，黄金时代的远去，最大的区别就是未来行业利润下降的趋势、精细化竞争时代已经来临。尤其在2014年以后，土地价格并没有明显的下降，但是由于其他各项成本的增加以及降价促量，房地产行业整个利润率是呈下降趋势的。 　　但这还不是对行业影响最大的，未来对行业影响最大的是行业的分化，未来行业最大的三个分化在于区域分化、产品分化、企业分化，这种分化会导致未来行业整体出现结构化差异。对于不同企业来讲，命运就会有很大的区别。 　　首先是区域分化，一二线城市将整体强于三四线城市，但是这也并不是绝对的。目前一线城市比较乐观，二线城市像郑州、武汉、南宁、南京这样的城市整体市场表现非常好，但是像长沙、西安这样的城市弱很多。三四线城市市场不乐观，开封新区存量有810多万平方米，而去年成交量才90万平方米，一个开封新区去化就要几年，而这样的三线城市比比皆是。但在一些土地供应比较有序的城市，还有一定的机会。 　　相对而言，人口流入型城市整体乐观，流出型城市风险较大。从人口变动数据来看，杭州最近几年人口已经呈现出流出的趋势，这就是为什么2014年最先降价的二线城市是杭州的根本原因。另外，产业基础比较好的城市好于房地产占GDP比过高的城市。核心是产业和人口两个关键因素，从数据来看，产业基础不好、人口流出的城市，去化周期都是偏长的。从目前整个中国城市化来看，目前仍然处于高速城市化阶段，人口还会高速流动。 　　其次是企业分化，行业集中度在迅速提高，百强企业销售额占比提升速度非常快。同时，企业并购在加快，产品分化也会更加突出。投资性需求迅速下降，改善性需求上升较快，刚需产品依然有较大市场，但区域分化严重，消费地产和产业地产因项目的差异而呈现出较大的差异化。 　　另外，住宅产品客户需求会发生结构性变化。由于人口和消费结构变化，未来刚需产品仍然会维持较为旺盛的需求，主要是一正一负的因素。正的因素是城镇家庭规模小型化和计划生育政策的宽松，负的因素是刚需人口占比的减少。整体而言，这两个因素维持平衡，未来刚需产品依然有旺盛的需求。由于人口结构中改善型人群占比在上升，未来改善型产品市场会有改善，但投资产品整体不乐观。 　　改善型产品，在东部沿海地区和中西部地区的差异非常大。东部沿海城市的刚需还会占主流，这是由于东部沿海城市依然有大量刚需人口涌入所导致的，但随着中西部地区改善型人群比例的迅速增长，中西部地区的改善型需求增长将明显快于沿海城市。 　　商业地产在过去几年当中已经严重失衡，商业地产三个最核心的指标，即社会消费品零售总额的增长和商业综合体供应量之间的比例、第三产业产值和写字楼供应量之间的比例、旅游