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房地产市场失灵和宏观调控措施 　　摘要：房地产市场是一个不完全竞争市场。供给垄断、信息不对称、房地产的外部性及公共物品属性等原因使得市场自身的调节能力难以发挥，需要政府“有形的手”进行宏观调控，以保持房地产行业的持续稳定健康发展。 　　关键词：房地产市场失灵宏观调控 　　 　　0引言 　　 　　进入牛年以来，全国各大中城市的房地产交易量普遍上涨。市场的回暖让投资者资金压力有所缓解，但是由于开发商仍然固有大量的土地与在建、在售房产，资金压力并没有得到根本解决；另一方面，大量的购房者由于房价过高而持币观望，使得有效需求被抑制。这种房地产市场失灵的状态，可以通过以下几个方面加以分析： 　　 　　1供给垄断是造成房地产市场失灵的一个重要因素 　　 　　由于地方政府垄断了城市土地的一级市场，地方政府可以从城市土地出让中获得的巨额的土地出让金，这已经成为各级地方政府的财政收入重要来源之一。今年4月以来，随着房地产市场的回暖，全国多个地方又诞生了许多新“地王”。4月7日，温州城市建设开发有限公司以溢价50％、楼面地价1 9万／m2的价格竞得长运集团地块，打破沉寂了一年的土地市场。4月30日，杭州上城区投资控股集团有限公司经过46轮竞价竞得的杭州上城区南山路一地块，以楼面价4.6万元／m2成交，再次刷新楼面价地王纪录。5月21日，万科经过146轮举牌争夺，最终以13.86亿元夺得佛南挂2009-015地块，成为佛山新地王。有些地方政府为寻求经济效益，减少土地供给，推高了土地价格，提高了房地产成本。地方政府对土地市场供给的高度垄断使得城市房价从房地产业的上游源头开始就带有泡沫性的成分。 　　由于房地产具有不可移动性、相互影响性及异质性等特点，在某一城市或城市的某一区域内，房地产开发商的集中度很高。与广大的购房者相比，少数的城市房地产开发商垄断了城市商品房的供给。而在区域性房地产市场由为数不多的开发商垄断的情况下，开发商为了追求最大的利润，往往存在价格合谋，形成垄断价格。即一家或数家大开发商率先定价，然后其他开发商在此基础上确定自己楼盘的价格。总之，地方政府对土地供给的垄断和房地产商对房地产开发和供给的垄断，是造成中国房地产市场失灵的一个重要因素。 　　 　　2信息不对称是造成市场失灵的另一个重要因素 　　 　　信息是一种很有价值的资源，它能够提高经济主体的效用和利润。地方政府垄断了城市土地的一级市场，地方政府对于城市土地状况、土地出让计划等信息掌握全面，而开发商对于城市土地的供给、土地价格及地块资料等信息搜集相对不足，因而在土地一级市场上，各开发商在土地招拍挂中往往争夺激烈、互不相让，从而推高了土地的价格，增加的房地产的成本。另外，地方政府对城市土地供给的垄断还容易滋生土地交易环节的寻租和腐败行为，增加交易成本，这无形中也提高了土地的成本和最终提高了房价。 　　同时，房地产的价值量大、交易过程复杂以及专业性强等特点，使得购房者对于房地产状况(诸如工程质量、造价成本等)以及未来的价格走势等信息掌握较少，了解渠道较为单一，与房地产的开发商相比，存在严重的信息不对称。开发商往往借助媒体广告宣传，制造出楼盘销售火爆或者未来价格将大幅上涨的假象，开发商甚至利用虚假销售等违规行为，以达到抬高房价的目的。这种严重的信息不对称性使得购房者的议价能力较低，只能被动接受虚高的房价。 　　 　　3房地产市场的外部性 　　 　　部性是指市场交易对交易以外的其他人的影响，也就是市场交易给社会带来的益损。目前，我国的市场经济的增长方式主要以投资拉动型增长为主，而房地产行业作为主导产业，对于国民经济增长的贡献很大。个别地方政府为了追求GDP的增长速度，而对房地产行业的健康发展引导监督力度不够，致使部分地区房价涨跌幅度较大，对整个社会的安定造成一定的负面影响。目前，房地产企业资金来源渠道过于单一，对银行贷款的依赖性过大，房地产业的市场失灵可能导致开发企业的资金无法按时收回，从而使银行业面临较大的坏账隐患。由此可见，政府和金融部门被房地产业“绑架”，挤占了大量的社会资源，使社会资源配置失当，从而成为房地产市场失灵的重要原因之一。 　　 　　4房地产的公共物品属性 　　 　　在任何国家，房屋都具有承担人类最基本的生存保障性功能，因此，房地产除具备商品属性外还具备一定的公共物品属性。物品的公共性，意味着市场机制大打折扣，甚至失灵。另外，城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和社区公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源，是政府提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种公共物品的属性。 　　2009年3月以来，经济环境逐渐转暖，不论是投资者或者消费者都对市场充满信心。虽然