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房地产税供需和房价问题研究 　　[摘要]采用2001―2013年中国商品房市场数据，实证检验分析房地产税、商品房供需对房价的影响。研究发现：房地产税对房价具有抑制作用，交易环节和持有环节房地产税对房价同样具有抑制作用，且交易环节房地产税对房价的影响大于持有环节房地产税的影响；代表商品房需求的商品房销售面积对房价有显著正向影响；代表商品房供应的房屋竣工面积对房价有显著负向影响。因此，单纯依靠调节房地产税来影响房价具有一定的局限性，应综合考虑商品房的供需以及供需对房价的影响程度。 　　[关键词]房地产税；供给与需求；房价 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201621178 　　从1998年中国实行住房制度改革以来，房地产市场迅速发展，房价持续攀升，引发许多问题。为此，政府已经制订了许多调控政策和措施。目前，研究房地产税、商品房供需与房价关系的文献不多，本文旨在研究房地产税和商品房供需对房价的影响，同时也把房地产税分为交易环节和持有环节房地产税，分别研究这两环节房地产税对房价的影响。 　　1理论模型 　　参考况伟大（2010）的住房市场均衡模型，在只考虑商品房买卖市场基础上，建立商品房供需均衡模型，来说明房价波动的影响因素。简单起见，对商品房市场做出以下假设：①收入、人口、开发成本是外生的；②供求函数是对数、加法可分的；③需求函数仅考虑消费性需求；④房屋供给不具有滞后性。 　　11需求函数 　　商品房需求会受上期房价、本期房价、收入、人口以及房地产税的影响，由于税收最终由消费者承担，供给函数不考虑房地产税的影响。根据上述假设，商品房需求函数可表示为：lnDt=α0+α1lnPt+α2lnTt+α3lnYt+α4lnNt 　　（α10，α40）（1） 　　D表示商品房需求量；P表示房价；T表示房地产税；Y表示居民收入；N表示总人口。α1、α2、α3、α4是系数。 　　12供给函数 　　商品房供给受商品房价格和开发成本的影响。商品房供给函数可表示为：lnSt=β0+β1lnPt+β2lnCt 　　（β10，β2，0）（2） 　　其中，S表示商品房存量；P表示房价；C表示开发成本，βi（i=0，1，2）是系数。 　　13市场均衡 　　商品房市场均衡时，lnDt=lnSt。由式（1）和式（2）可得： 　　α0+α1lnPt+α2lnTt+α3lnYt+α4lnNt=β0+β1lnPt+β2lnCt（3） 　　整理可得： 　　lnPt=β0-α0α1-β1+β2lnCtα1-β1-α2lnTtα1-β1-α3lnYtα1-β1-α4lnNtα1-β1（4） 　　式（4）表明房价受开发成本、房地产税、居民收入和人口的影响，进一步简化式（4）得： 　　lnPt=χ0+χ1lnCt+χ2lnTt+χ3lnYt+χ4Nt（5） 　　其中，X1、X2、X3、X4是系数。 　　2研究模型与数据说明 　　21变量选取和数据来源 　　被解释变量是商品房平均销售价格（AP）。解释变量有：商品房销售面积（XM），反映商品房的需求量；房屋竣工面积（JM），反映商品房的供应量；房屋竣工造价（JZ），反映商品房建造成本；房地产业增加值（ZJZ），表示房地产业投资规模；同时把上期商品房平均销售价格（AP1）加入解释变量中；总的房地产税用ZTAX表示，此外，又把总的房地产税分为交易环节房地产税（JY）和持有环节房地产税（CY），其中JY包括营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税和土地增值税，CY包括房产税和城镇土地使用税。还需要加入一些控制变量，用城市人口密度（RM）来表示人口数量对商品房价格的影响。居民收入用城镇居民消费水平（C）衡量。为了消除通货膨胀因素的影响，变量AP、AP1、JZ、ZJZ、ZTAX、JY、CY用GDP平减指数进行平减，变量C用居民消费价格指数进行平减。所有变量都进行了对数化处理。 　　使用的数据中，商品房平均销售价格、商品房销售面积、房屋竣工面积、房屋竣工造价、房地产业增加值来源于《中国房地产统计年鉴》，房地产各项税收来源于《中国税务统计年鉴》，城市人口密度和城镇居民消费水平来源于《中国统计年鉴》。使用Eviews72进行数据分析。 　　22模型设定 　　为了分别检验总的房地产税和分环节房地产税对商品房平均销售价格的影响，分别建立模型如下： 　　lnAPt=β0+β1lnXMt+β2lnJZt+β3lnJMt+β4ZJZt+β5lnZTAXt+β6lnRMt+β7lnAP1t+β8Ct+εt（6） 　　lnAPt=β0+β1lnXMt+β2lnJZt+β3lnJMt+β4ZJZt+β5lnJYt+β6lnCYt+β7lnRMt+β8lnAP1t+β9Ct+εt（7）