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房地产金融与房地产金融风险分析 　　摘要：近几年，我国房地产市场在发展中暴露出大量问题，如房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、结构不合理等。这些问题给迅猛发展的房地产金融带来了较高的经营风险。本文就如何提高房贷政策的调控作用，有效防范和化解房地产金融风险等问题进行了深入分析。广义的房地产金融包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金、房地产保险等。从我国房地产市场的运行过程及资金链来看，房地产金融主要是由银行开发和销售的整个过程。 　　关键词：房地产；信贷产品；金融风险 　　中图分类号：F830．572文献标识码：Ｂ文章编号：1007－4392（2007）02－0054－04 　　 　　一、我国银行的房地产信贷品种及现状 　　 　　在1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，贷款品种主要有住房开发贷款、商用房开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款。1998年以后才扩展到个人住房消费信贷，贷款品种主要有个人住房贷款、个人商用房贷款、二手房贷款。 　　个人住房贷款和房地产开发贷款是我国近年来发展较快、特色鲜明且权重较大的房地产贷款品种。个人住房贷款主要是按揭贷款，这种模式极大地促进了我国住房商品化进程。且个人住房贷款使商业银行长期以中短期贷款为主的资产结构，向短、中、长期贷款共同发展的方向转移，资产结构逐步趋于合理。同时，个人住房贷款因资产质量优良、效益良好而成为各家银行竞争的焦点，2005年末，全国个人住房贷款余额达1．84万亿元，在房贷总量中的权重达37．8％。房地产开发贷款属于中长期贷款，一般期限为2－3年。1998年以来，我国房地产开发贷款发展迅速。贷款余额从期初的2028．9亿元增至2005年末的9141亿元，增长了3．5倍，在房地产贷款总量中的权重达18．8％。 　　 　　二、我国的房地产泡沫问题及由此形成的金融风险 　　 　　衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫，国际上有多种标准，本文主要通过住房价格、房屋空置率和房地产投资规模及其增长速度来分析我国的房地产泡沫问题。 　　（一）住房价格方面 　　1．房屋绝对价格上涨。从1998年房改之前到2004年期间，全国绝大部分城市的房屋价格涨幅都超过了一倍。 　　2．房价增长水平与居民收入增长水平的比较。与快速增长的房价相比，居民收入的增长水平相对逊色。以在岗职工年平均收入为例，1998年全国在岗职工年平均收入为7479元，2004年上升为16024元，上涨了1．14倍。而城镇居民人均收入水平增长速度与在岗职工相比还有一定的差距。 　　3．房价收入比问题。按照国际通行规则，房价收入比的正常值应在3－6之间。从2001年至2004年，我国的房价收入比始终在8左右，4年数值分别为8、8．31、7．7和8（推算标准：3口之家、80平米普通住宅），一些沿海城市如杭州、上海在2004年分别达到了17和16。 　　4．房屋销售价格和房屋租赁价格的差距日益明显。房屋售价高涨而租赁价格不涨或上涨甚微，说明大家抢着买房并不打算自用，而准备将来涨价后卖掉，这样的房子多了极易产生泡沫。以宁波为例，1998年－2004年宁波房屋销售价格指数大涨75．4％，同期该市房屋租赁价格指数却下降4％。再从房屋租售收益比情况看，以宁波市70平米住房的月租金1500元匡算（房屋成本420000元），折合年收益率4．29％，与5年以上公积金贷款4．23％持平，低于5年以上商业住房贷款利率1．02个百分点。出租收益与房贷成本的背离，揭示着房地产市场存在较大风险。 　　（二）房屋空置率方面 　　近年来，开发商片面追逐超额利润，加大对别墅和高档公寓的投入，忽视中低档普通商品住房的建设，住房供应结构不合理导致商品房空置面积居高不下。现将1996年至2004年全国商品房空置情况列表如下。 　　国际房地产领域对房屋空置率的警戒线一般设定为10％，而我国近年来的房屋空置率始终在这个警戒线之上。2004年情况虽有所好转，但2005年房屋空置率又有所抬头。据人总行金融市场司反映：2005年末，全国商品房空置面积达1．43亿平方米，比上半年增长 15．7％（同比增长16．3％），其中商品住宅空置面积0．83亿平方米，增长12．4％。 　　 　　（三）房地产投资规模方面 　　近年来，我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，销售额以每年27％的速度增长，一段时间内房地产投资累计增速超出固定资产投资增速很多，并带动固定资产投资增速一路走高。2005年房地产投资快速增长的势头虽有所减缓，但2006年上半年其增速又呈加速态势。房地产投资持续的快速增长，导致部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。 　　依照国际惯例，房地产投资额增长率最多应在ＧＤＰ