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房地产项目经济评价分析与探讨 　　摘 要:该文主要对房地产项目经济评价中几个主要参数确定问题进行了探讨，供参考。 　　关键词：房地产；经济评价 　　 　　房地产经济评价中的基础参数主要包括以下几个方面的指标： 　　1．时间类参数。包括开发活动的起始点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度等。 　　2．投资相关参数。包括房地产开发贷款的贷款利率、建设投资额、资本金投入比例等。 　　3．收益相关参数。包括租售价格、出租率或空置率、运营成本占毛租金收入比率等。 　　4．评价标准参数。包括基准收益率、成本利润率、投资利润率，投资回报率等。 　　在以上的参数中，开发期、建设投资额、贷款利率、租金或售价、开发规模、投资收益率是最主要基础参数，这些参数对项目开发的结果影响很大。在项目的经济评价中，这些参数的取值都是参考当时当地市场情况估测为基础的。由于在实际开发过程中这些主要参数很容易发生变化，而且对项目评价结果有很大的影响。因此，找出这些参数并确定其变化范围将对投资项目的评价结果及以后开发过程中的控制，是非常重要的。 　　一、开发规模 　　开发项目的建筑面积直接关系到其租金收入或销售收入和建设投资额。一般说来在项目前期评价时，开发商通常还没有拿到有关规划批文，因此，经济评价所采用的建筑面积是不确定的。即使有关部门批准了项目总建筑面积不变，项目可供租售的面积仍然小能完全肯定。 　　例如，一座大型商场的实际使用面积到底有多少，这在前期评价阶段也是无法确定的，只能大致估算。实际使用面积的多少主要依赖于地块的条件以及建筑师的设计能力。 　　尽管开发商对项目的租售安排有自己的考虑，但由于市场需求的制约，开发项目的面积并不一定都能迅速销售或租赁出去，为此要进行销售预测。销售预测是从微观角度预测开发商未来销售的前景，为确定经营计划提供依据。销售预测主要是对销售量及销售进度做出预测。一般情况下可根据统计资料的多寡，采用直接预测法或间接预测法。 　　二、开发期 　　项目开发期大体上由三个阶段组成，即从购地到开始建造阶段即开发前期、建筑施工阶段、竣工后项日出租出售阶段。一是开发前期。开发前期的时间长短一般由所需规划设计时问或拆迁安置时间所控制决定。其中，设计周期有国家颁布的设计周期定额作参考。二足建筑施工期。建筑施工期一般能够较准确的估计。有国家颁布的建安工程工期定额作为依据。但某些特殊因素的影响，也可能引起施工期延长。三是出租或出售期。出租期或出售期时问的长短与市场供需情况、购买力有直接关系。一般在经济评价中，常安排房屋竣工后半年至二年(视项目规模大小)结束。 　　三、建设投资额 　　开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产开发项目经济评价过程中，由于制度政策、市场环境等等因素的影响，我们所估算的建设投资与实际建设投资之间往往不一定相符。其中，变化最大的主要是土地费用和工程造价。当土地费用确定后。工程造价实际上就成了影响开发商利润的主要因素，可以通过了解类似物业的造价情况或针对开发项目本身的有关设计图纸估算此项费用。计算费用时一般以当前的价格水平为依据，费用的增长大致能和收益的增长相抵。 　　1．土地费用。土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用，主要由两部分组成：一部分是获得土地使用权的费用，另一部分是土地开发费用。对土地费用进行估算，首先需要获取相关的资料：主要包括当地的土地分等定级成果资料、土地规划信息、土地市场信息、土地权属资料以及项目用地现场勘察及周围环境资料等。通过对上述资料的调查分析，就可以对土地费用有一个大致的估算。目前普遍采用的方法主要有假设开发法和市场比较法两种。 　　2．工程造价。工程造价包括土建工程费用、安装工程费用，其中土建工程费用又可划分为摹础工程费用、上部结构费用等。目前工程造价常用的估算方法有粗算和精箅两种。 　　粗算法是一种加权类推的办法，即根据已建项目的造价类推待开发项目造价。类推过程中，对已建项目造价乘一个修正系数作为已、待建项目间的差异的修正，这个系数通过定性分析来确定。这个算法所依据的资料是规划设计或方案设计，对项目具体细节掌握得还不够充分，因而算出的数字也比较粗略，精确度低。只能作为工程造价的一种估计，用于项目的机会研究和初步评价。 　　所谓精算足相对于粗算而言的，计算依据是项目的初步设计以及当地的建安工程概算定额。由于它对项目细节的掌握以及计算标准都比粗算要充分、可靠，因而预测精度高，也比较简便。这种方法的缺点，一是