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我国房价和地价因果关系研究及政策建议 　　摘 要： 　　近年来，房价和地价持续走高，据此，从需求、供给以及市场三个方面着手分析房价与地价之间的因果关系，试图探究两者价格变化的相互影响。在此基础上，提出相关抑制房价和地价上涨的政策建议，促进我国土地市场和房地产市场的健康有序发展。 　　关键词： 　　地价；房价；因果关系；政策建议 　　中图分类号：F2 　　文献标识码：A 　　文章编号2016 　　目前，学者普遍认为我国房地产业存在泡沫，房地产价格持续走高，土地价格不断上涨，地王频频刷新记录，都暗示着我国房地产市场泡沫的存在。而一旦泡沫破裂将对处于转型期的我国经济造成致命影响。为了有效防范和降低我国房地产市场风险，保证我国经济健康稳定发展，对房价上涨的因素进行分析具有其理论意义。地价是房价上涨的主要因素之一，同时也是房地产最主要的成本之一，对房价和地价的因果关系进行研究是非要必要的。 　　1 房价与地价的因果关系 　　本文从需求、供给和市场运行三个角度对房价和地价的因果关系进行分析，试图全面地揭示两者价格变化的相互影响以及外在因素的影响。 　　1.1 从需求角度来看，地价的上涨是由于房价的上涨 　　房价和地价变化的相似之处在于他们都受供需的影响，本质上都是一种产权价格。不同之处在于，我国土地供给缺乏弹性导致地价更倾向于是一种需求价格。另一方面，我国土地是由政府供给，因此地价更多受需求方影响。当市场需求增加，土地价格则会上涨；当市场需求减少，土地价格则会随之降低。然而，房价同时受需求和供给两种因素的影响。不同于土地没有生产成本，房地产的供给是一个生产过程，那么它就需要通过销售价格来获得合理收益并覆盖各项生产支出才能进行再生产。所以，房地产的价格不仅仅是买房愿意购买的价格，更应该是房地产商愿意出售的价格。 　　著名的“玉米法律谬论”表明土地价格的上涨是由于其上种植的玉米的价格上涨导致的。法律提高了玉米的最低收购价，玉米价格的提升刺激了农户的生产意愿，而土地是玉米的生产的必须要素，但是土地作为一种自然资源是有限的，因此推动了土地价格的上升。可以看出，玉米价格提高是土地价格上涨的结果，而不是土地价格上涨导致了玉米价格上升。 　　当用“玉米法律谬论”分析房地产市场，我们不难发现房价的上升刺激了地价的需求，由于土地的供给弹性小，所以导致了土地价格的上涨。不同地区对房产的需求不同，导致对土地需求差异，土地需求的差异导致地价的地区性差异。由于市场的逐利性，各地的房地产商的利润率相差并不大，因此可以认为不同地区的房价的差异导致了它们地价的差异。 　　总之，在任何城市，房地产需求的增加导致对土地的需求增加，但是由于土地的供给弹性小，导致其价格上涨。因此，从需求的角度来看，地价倾向于是一种需求价格，地价高是房价高的结果而不是原因。 　　1.2 从供给的角度来看，地价上涨是导致房价上涨的诸多因素之一 　　房地产是一种产品，因此它的价格既是一种需要价格也是一种供给价格。在现实情况下，当市场趋向于疲软时，供给数量首先减少由于开发商开始减少资金投入，而不是房价，因为最终房价的形成需要经过一个建设周期之后反映在市场上。土地的获取是整个房地产开发活动的基础和开端，房地产商开发一个项目必须先获得土地使用权，然后才能进行项目的开发的经营，也就是说，项目的成本中地价首先形成，然后是各类生产成本。最后根据当时的市场供需状况，在总成本的基础上形成最后的销售价格。 　　因此，地价上涨会推动房价的上涨，但是两者的上涨并不出现在同一时点，而需要经过一个建设周期之后地价的上涨才能反映在房价上。也就是说，从供给的角度来看，地价是房地产成本的一部分，地价的上涨是导致房地产价格上涨的一个因素。 　　1.3 在房地产市场运行过程中，房价和地价的相互转化 　　房价和地价作为市场供需关系的信号反映了房地产市场和土地市场的供需关系，地价和房价的相互转化体现在两个市场的相互作用中。在房地产市场和土地市场中，供需的相互作用决定了房价和地价的高低。房价上涨代表房地产市场需求旺盛，当这个价格高于总成本时，就形成了对房产的需求。当市场上房产的库存无法满足市场需求时，对房产的需求就会转化为对土地的需求。房地产商会根据目前房价来决定准备购买的土地的价格，当房地产商的报价高于土地的供给价格时，供需就会决定土地的交易价格，经过房地产的开发，地价就转化为了新房产的成本，当房产的需求价格大于供给价格时，房产交易就会发生。房地产市场和土地市场存在一种理论上的均衡，即供给价格等于需求价格。但是，在实际市场中，两个市场总是处于波动状态。 　　地价趋向于是一种需求价格，因此目前的地价受目前房价的影响较大，当现在房价上涨，土地价格也会上涨。不同的