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基于房地产财务管理风险问题探索和研究 　　摘要：本文首先就房地产企业财务风险管理问题进行了概述，然后提出了房地产企业财务风险管理控制策略。财务风险已经成为限制房地产企业发展的重要问题，严重影响房地产企业今后的生存和发展。本文在此提出了自己的观点和见解，可供同行参考和借鉴。 　　关键词：房地产； 财务管理； 风险； 对策； 　　一、前言 　　当前，房地产财务管理有很多急待解决的问题，其中一个问题就是房地产财务管理的风险问题，只有正确面对房地产财务管理的风险问题，才能有效保证财务管理的效率。 　　二、房地产财务风险管理的意义 　　房地产财务风险管理的核心在与成本管理。通过进行成本管理控制，降低企业整体生产成本；通过适当的成本预算，将整个财务管理风险降到最低，并为整个房地产企业决策分析提供真实、可靠地依据。同时，房地产成本管理控制也会实现企业集中控制与管理，方便管理部门对整个企业进行统一管理，也能及时收集企业各个生产单位的实时信息，及时做出政策调整，最大程度上降低财务管理风险，解放企业生产能力。 　　从房地产企业发展角度而言，房地产财务风险管理能提高企业自身经营管理能力，进而带动企业生产能力的提升，促使生产制度与实际生产相适应。同时，财务风险管理也会整合企业中各个经济要素，实现财务管理中各个管理环节之间的相互促进、相互协作，提升企业经济控制能力。房地产财务风险管理是一项复杂的管理过程，其中包括房地产企业各个显性要素（如资金管理、物资管理、人力资源管理、生产技术管理）和各个隐形要素（如员工思想意识、隐性成本控制管理）等。 　　三、房地产财务管理风险问题的主要成因 　　1、筹资风险的具体表现 　　（一）负债金额巨大 　　房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。 　　（二）盲目再筹资 　　再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。 　　（三）利率与市场变动 　　从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。 　　2、项目投资的盲目性较大 　　的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。 　　3、项目经营过程缺乏理财依据 　　的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。 　　四、房地产财务风险监控方法研究 　　房地产财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。 　　从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主经营产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财