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房地产企业成本控制和现金流管理问题探析 　　中图分类号：F230 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）01-000-02 　　摘 要 近几年来，我国房地产行业除了受金融危机的较大影响，还受到国家关于土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的调控，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。因此，我国房地产业面对如此严峻的市场形势，更应该在企业的经营管理中注重各相关成本的节约控制，减少企业的成本支出，同时关注现金流的管理问题。将成本控制与现金流管理相结合，才能更有利于企业长期性的发展。本文通过分析房地产企业的成本控制及现金流管理方面存在的问题，提出了一些企业可以借鉴的改进建议。 　　关键词 成本控制 现金流管理 房地产企业 　　一、引言 　　我国经济受到全球金融危机的影响，很多企业都因此遇到了前所未有的危机，其中具有资本密集型、高风险特点的房地产企业受经济危机的影响更为明显。另一方面随着国家陆续采取的一系列针对房地产的宏观调控措施，加之房地产企业之间的竞争加剧，企业需要更加重视成本控制，提高企业成本管理水平，加强对企业现金流的管理，才能在激烈的市场竞争中更好的发展。 　　第一，在成本控制方面，成本控制是指企业根据前期预先制定的成本管理目标，由成本控制者在相关的职权范围内，在生产耗费发生之前以及成本控制过程中，对各种影响成本的条件与因素采取一定的预防和调节措施，保证最终成本管理目标得以实现的管理行为。房地产企业在项目开发中的特点是：开发时间周期长、面临的风险较大，需要的资金量大。所以科学组织和实施成本控制，可以保证房地产企业改善经营管理，使企业在市场竞争中不断地进步。第二，在现金流管理方面，现金流管理是指开发企业对有关项目现金的流入和流出进行的动态跟踪、控制以及优化的活动，主要目的是为了提高项目资金的使用效率和项目资金的安全度，以实现企业的收益最大化目标。房地产行业的特点决定了在项目的开发建设过程中合理、安全并高效的筹集与利用资金，这是每一个房地产企业在开发经营管理过程中不容忽视的问题。 　　二、我国房地产企业成本控制与现金流管理中存在的问题 　　（一）房地产开发企业对于前期工作重视程度不足 　　我国当前的房地产企业管理者一般都是对企业在施工阶段管理较为严格，对成本控制及现金流管理方面的重视较多。但是在前期工作中，包括可行性研究、招投标以及设计的过程中，相关的成本控制及现金流管理的意识还相对不足，大多数房地产企业对前期相关工作没有形成有效的成本控制及现金流管理，往往导致企业在这些环节的成本大幅上升，最终造成了企业成本管理的失控。 　　（二）成本控制与现金流管理不匹配 　　首先，从企业自身来讲，每个房地产项目从其项目筹划开始到竣工验收交房的整个过程周期很长，受到相关的影响因素也较多，如人工价格、建筑材料价格和房地产市场行情等的很多因素是不可控的。这些因素导致成本不断上升，而宏观调控的影响却使得房价不断下降，这样就会造成房地产开发企业在资金的配置方面和成本需求很难做到完全匹配。另外，房地产企业受到国家相关政策的影响较大。这表现在如果国家加强对房地产行业的信贷管理，企业最初预估的现金预算及资金来源就必然会受到限制，现金流的管理安排出现缺口，往往最终会导致企业出现不可预估的财务风险和经营风险。 　　（三）企业在日常工作中缺乏规范的成本控制体系 　　企业的市场竞争力受到各方面的影响，成本控制及现金流管理的好坏同样影响着企业的发展，所以在成本控制的各个方面，企业都需要通过比较先进的成本控制体系来进行。但是我国目前大多数的企业在成本控制的理念还只是停留在企业支出最大限度地降低及收入最大限度地提高上面。这种片面追求眼前的低成本观念不是科学的成本控制体系中应有的，反而会导致对市场研究以及对产品定位的忽视。因此，可以说我国目前的很多房地产企业中的成本控制缺少一定的体系性和科学性，也没有将成本控制体系和相应的现金流管理相结合，企业就不能充分地对自身的成本进行全面的控制。 　　（四）企业缺少成本控制及现金管理结合的全局观念 　　企业内部的不同部门会因为专业不同，使得企业在成本和资金管理方面出现分歧，这也是由于管理者缺乏有力的全局观造成的。例如，企业的工程部门或营销部门在忽视企业全局性定位资金的情况下，片面强调项目的品质，而专业部门则同时强调金额与进度。这样就不利于企业统一的资金安排，同时也对企业的内部合作与团结造成影响，从而影响企业的可持续发展。 　　三、完善成本控制与现金流管理的对策建议 　　（一）提高企业管理者对前期相关财务工作的重视程度 　　对于房地产行业来讲，设计阶段是对于企业的建设项目成本进行控制的一个关键阶段。工程的设计过程虽然只是一个前期工作，但也是对建