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房地产企业资金管理和成本控制探析 　　摘要：在房地产企业中，由于项目成本与资金管理分属不同的部门管理，因此，其配合与协调往往成为项目开发成功与企业实现盈利的关键。要做好此项工作，需要房地产企业立足全局，以资金管理带动成本控制，以成本控制协调资金安排，实现房地产企业的稳健发展。 　　关键词：房地产 资金管理 成本控制 　　 　　一、引言 　　成本控制与资金管理关系密不可分。房地产业属于典型的资金密集型行业。一方面，在项目开发过程中，大量的成本支出需要充足的现金流予以支持。房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。做好成本管理及成本进度安排，也就是从实质上控制了最主要的现金流出。另一方面，房地产企业一般资产负债率都比较高，我国房地产企业资金的重要来源是银行贷款或其他金融机构筹资（如房地产基金、信托等），其筹资成本相对较高。如果不根据开发项目的成本及进度对筹资做出合理安排，由于其筹资本金巨大，因此相应的资金的时间价值（利息）对成本的影响自然大幅上升。因此，房地产开发企业必须从企业发展与项目开发的全局着手，综合处理好成本控制与资金管理的关系。 　　二、 房地产企业资金管理与成本控制的现状分析 　　（一） 成本控制与资金安排在金额上不匹配 　　一方面，房地产项目从项目筹划到竣工验收交房，其持续时间较长，受到的影响因素也较多，其中诸多因素企业也不可控，如建筑材料价格、人工价格、房地产市场行情等。如由于建筑成本不断上升，而房价因宏观调控却不断下行，这样就会使房地产开发企业在资金的配置方面，很难做到与成本需求的完全匹配。另一方面，房地产受到政策影响极大。如果国家对于信贷政策从严，那么企业预估的资金来源必然受到限制，资金安排就会出现缺口，这样往往导致企业出现经营风险和财务风险。 　　（二） 成本进度控制与资金流转日程不协调 　　在过去一段时间内，我国房地产企业经历了快速的发展，其企业规模、开发面积等都达到了历史的最好水平。在此情况下，个别房地产企业对形势、市场等如果判断不准确，做出了错误的企业发展战略，导致盲目拿地、扩大开发规模，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多因素。事实上，我国房地产业准入门槛相对较低，导致大多数房地产企业特别是中小房地产公司对金融机构的依赖性较强，目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占相当比重，资金的时间价值对成本的影响就比较大，而工程进度节点安排与销售回款、按揭回款、融资金额不匹配，导致企业在债务到期日时难以正常偿还本金及利息，出现财务风险。 　　（三） 缺乏有力的全局观，形成成本失控或资金失调的现状 　　上述二类成本控制与资金管理因项目自身原因客观上导致不匹配出现风险外，也存在着这样一种原因，即由于企业内部不同部门因为专业的侧重点不同，导致对于成本、资金的安排出现分歧。笔者认为，这主要是企业缺乏有力的全局观造成的。如：工程部门或营销部门片面强调项目品质，对于单位或单项工程，专业部门从金额与进度方面都会做出一些强调，但却忽视了企业或项目全局性的定位或资金状况。这样，既不利于企业统一的资金安排，也不利于企业内部合作与团结，影响了企业的可持续发展。 　　三、房地产企业做好资金管理与成本控制相结合的措施 　　（一） 事前做好项目的成本测算与资金规划 　　在开发项目决策阶段，开发商要做好前期研究，对拟开发项目的市场定位、品质进行估计，对项目成本进行初步测算且体现于项目规划与设计过程中。开发、工程、成本预算部门应配合前期策划等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、建安成本、资金成本、销售费用及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益,为决策层做好正确的投资决策服务。项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，同时，根据建设周期，施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。在此基础上，开发商就需要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。 　　（二）事中做好项目进度安排与资金支付 　　房地产的成本控制与资金管理贯穿于项目实施的整个始终。最大的成本开支就是建安成本，这也是项目成本与资金“事中”的重点控制工作。要从进度与额度两个方面来加以掌握。对于前者，房地产企业应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况，编制年度资金