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房地产施工管理和技术研究 　　中图分类号：C93　文献标识码：A　文章编号：1007-0745(2010)07-0026-01 　　 　　1、房地产施工项目管理分析 　　 　　土建管理同其它管理活动一样，需要运用科学的方法，结合先进、适用的管理技术和工具，对项目的目标要素进行系统的管理。所以说，房地产企业施工项目管理应从多角度、多阶段方面人手，全面提高房地产企业施工项目管理的质量。 　　 　　1.1工程建设项目招投标。建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过项目招投标引进竞争机制，从而降低工程建设成本。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。 　　 　　1.2工程建设项目施工阶段控制。应注意以下几个方面：尽量减少设计变更。严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。 　　严格现场签证管理。开发商应建立工程签证管理制度。明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工。确保签证的质量。杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确。我们首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。 　　 　　1.3做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考，也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训。提出今后工作中的改进方案。 　　 　　2、施工中的造价管理分析 　　 　　2.1图纸交底与会审环节应注意的问题。多数项目在方案设计、扩初设计和施工图设计阶段，开发商与顾问公司、设计单位已经进行充分的沟通，开发商的理念已经体现在施工图纸上了。那么是不是意味着施工图的图纸会审就不重要了呢?其实不然，在确定施工单位后，由开发商、设计公司、监理公司等单位对各工种的施工单位进行一次深入的、全工种的设计交底及图纸会审是非常重要的，通过会审能够发现图纸错误、发现各专业设计矛盾、优化施工组织设计，从而达到减少签证、减少返工、减少窝工、缩短工期等目的。 　　 　　2.2施工组织设计管理。施工组织设计的编制牵涉到工程技术、施工经验、定额指标、国家有关法规政策以及计划、财务、银行、税务等许多方面。施工组织设计中影响工程成本的因素主要包括施工方法的选择、施工工期的确定、材料设备供给计划、人员组织计划、施工平面组织、施工顺序等方面。施工组织设计的管理贯穿整个施工过程，对造价的影响极大，必须重点加强。 　　 　　2.3尽量减少设计变更。在项目工程施工过程中，引起设计变更的原因很多如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。如何减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模、提高设计标准、增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥。或使项目无法继续进行下去。其次，认真、及时处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。 　　 　　3、施工中成本控制研究 　　 　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补。如果控制失衡，会使企业经营亏本。 　　 　　3.1加强合同管理，严格控制合同变更，减少工程索赔，并做好反索赔工作。作为业主方造价管理人员要做到事前把关。主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，目前许多建设单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。在施工阶段，存在施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；或交叉作业中，一方因现场清单不及时妨碍了另一方正常的工作程序。或因泼水等情况损坏了工程成品；或使用了非业主指定的新产品等待，对此建设单位均可进行反索赔。 　　 　　3.2加强施工阶段的现场管理工作 　　(1)现场签证是施