房地产泡沫和防范措施探讨.docVIP

房地产泡沫和防范措施探讨 　　[摘 要]本文探讨了我国房地产市场泡沫及防范措施。衡量房地产是否出现泡沫可以以不同的角度及标准。在分析衡量房地产泡沫的标准的基础上提出防范房地产泡沫的主要措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展。 　　[关键词]房地产 泡沫 防范 　　[中图分类号]F2 [文献标识码]A [文章编号]1009-5489(2009)10-0063-02 　　 　　房地产业是国民经济的支柱性产业,它不仅是国家资金积累的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发展,但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来,我国房地产业发展迅速,房地产市场持续升温,一些城市房价快速上涨,对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论,那么,衡量房地产泡沫的指标?我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制,从而达到控制泡沫的目的,使房地产行业保持健康的发展呢? 　　 　　一、房地产泡沫的实质 　　 　　经济学上对泡沫的定义,普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯#8226;P#8226;金德伯格的观点,他认为泡沫就是“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,最后以金融危机告终。” 　　根据他的观点,房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。 　　 　　二、衡量房地产泡沫的指标 　　 　　1.房地产销售总额/GDP值 　　房地产业作为国民经济的支柱产业,在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告,发展中国家年度内房地产销售总额占GDP的8%比较合理,但是,若房地产开发出现了过热现象,或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨,将导致房地产销售总额占GDP的比值脱离合理范围,出现房地产泡沫倾向。 　　2.空置率 　　空置率主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,并最终形成房屋的空置。按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”,是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积、空置滞销面积和空置积压面积。因此,我国还没有建立统一规范的空置率指标,不能进行空置率计算,也无法用于国际比较。 　　3.房价收入比 　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8―30,平均值为8.4、中位数为6.4。据此,如果一个地区的房价收入比高出这一标准,则说明存在房地产泡沫的隐患。而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到8,一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10,超出合理范围的房价收入比,经过近两年来房价的大幅上涨,我国的房价收入比更加恶化,从这一指标看,我国房地产市场存在一些泡沫。 　　 　　三、房地产泡沫的成因 　　 　　1.过度投机 　　一方面,土地交易制度不健全,行业管理不完善,在一定程度上助长了投机活动,产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础,土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时,土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性,市场无法在短时间内增大供给量,从而使需求与供给之间的差距进一步拉大,在这种情况下,有限的土地价格飞涨,严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫,进而可能导致整个房地产业泡沫的形成;另一方面,房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度,就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋空置率高,也会导致房地产价格急剧下跌,泡沫破灭。 　　2.消费者及投资者对未来价格的预期 　　随着人口的增加和城市的发展