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房地产测绘企业管理问题探讨和分析 　　【摘 要】房地产测绘是一项专业性、政策性很强的工作,它已渗透到了房地产管理工作的方方面面,它是房地产管理的基础性、先导性工作。本文从房地产测绘的基本概念出发,对房地产测绘企业的管理中存在的问题进行分析和探讨,并提出相应的建议和对策。 　　【关键词】房地产测绘;管理;问题;对策; 　　中图分类号:F273 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0064-01 　　 　　1 房地产测绘的基本内涵 　　 　　按照测量学分类,房地产测绘分为房产测绘和地籍测绘。房产测绘是指运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况,具体可分为房产基础测绘和房产项目测绘。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内,大范围、整体地建立房地产的平面控制网,进行房产权属管理和实施房地产建设管理需要测绘房产分幅平面图。房产项目测绘是指房屋权属登记时对房屋面积测算面进行的分丘、分户平面图及相关的房产调查数据等所形成的成果资料,为房屋确权之所用。这种由房产测绘形成的成果成图产品被房产行政主管部门确认后,在法律上得到认可。 　　房产测绘是一种法定测绘,也是测绘技术与产籍管理业务相结合的专业测量,具有较强的技术性和鲜明的政策性、强制性、统一性、连续性、可信性及法律效力。房产测绘的目的是采集和表述房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及城镇规划建设提供数据和资料。它不同于常规意义的大地测量,其内容涉及法律、经济、管理和社会科学等方面,是全方位、基础性、战略性的工作。 　　 　　2 房产测绘企业管理中存在的问题分析 　　 　　2.1 测绘人员水平不高 　　房地产测量机构与原房地产管理部门脱钩改制以后,在全国各地出现了大批的房产测绘企业,然而有些测绘企业不具备国家规定的房产测绘资格,也没有通过严格正规的审核,对企业人员也没有进行系统的培训。有些测绘企业纯专业房产测绘人员所占的比例很小,往往是由两名经验丰富的测绘人员带头,再加上一批产权管理人员。由于他们没有参加过培训,对于房地产测量一知半解,所以对复杂的房屋结构就会混淆不清,对架空层及室外楼梯、地下车位的计算就会不到位,对于哪些不算建筑面积就会模棱两可,因而他们所出具的测绘成果报告有时很难完全反映房屋权属的真实情况。另外,各家测绘企业使用的“房产面积测算软件”不统一,不规范,有的测绘软件考虑不周全,没有涉及到特殊的面积分摊情况,由于各家企业的测算方法不同,技术上也存在着差异,这样就很容易产生误差,给房产管理工作带来很多后遗症。 　　2.2 缺乏竞争,管理效率低下 　　 由于房产测绘尚未完全市场化,房产测绘的垄断性决定了需要房屋测绘就必须找此一家,申请测绘的当事人别无选择,这种状况造成房产测绘单位服务意识不强,无危机与紧迫感,等客户上门。如在偌大的浙江杭州市区,只有市房管局下属的测绘公司可以从事房产测绘业务。 　　由于是“独门”生意,虽然对外承诺商品房登记备案3个工作日,然而,群众申请房产测绘,不仅要提前一两个月预约,而且常常不能按时拿到测绘结果。 　　有的房地产商因房产测绘数据迟迟出不来,影响了给业主办证而遭受严重经济损失。这既不利于增强活力,也不符合国家的改革和人民群众的要求。 　　2.3 成果质量难以保证 　　房产测绘是一项长期性的基础工作,需要测绘资料长期积累并保存以便以后查阅,又需要不间断地对本地区房产现状进行修测、补测,建立一个有效的数据图形库,这样才能适应房屋权属登记的需要。有一部分测绘企业无能力或不进行基础性测绘,这对房屋权属登记是有害无益的,房屋权属登记需要的是既能从事基础性测绘又能从事项目性测绘的企业,这样才能确保其质量。 　　由于《房产测量规范》中存在模棱两可的地方,对共有建筑面积的界定也没有做出明确的指示,所以在实际操作中就很不方便,而许多地方的行政管理部门又未能及时制定出适合本地的《房地产测量实施细则》,也没有使用统一的“房产面积测算软件”,这必然导致同一项目的成果精度不一的现象发生,造成房产面积纠纷,最终测绘企业被老百姓上了法庭。在一些没有开展过房地产基础测量工作的城市,各房产测绘机构的成果五花八门,没有统一的标准,不能很好的为房地产管理部门开展“数字房产工程”积累数据。 　　 　　3 房产测绘企业的作好测绘管理工作的对策 　　 　　3.1 建立测绘管理机构 　　各地应根据实际,成立房产测绘成果审查验收机构,由该机构负责城市房地产测绘成果的质量检查,即对房产测绘成果的准确性、面积测算依据与测算方法等内容进行审核。只有经过审核、认证合格的成果才能用于确权发证。如何减少房产测绘中的纠纷呢?笔者认为