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房地产项目全过程工程造价管理和研究 　　如何做好房地产开发项目的全过程造价管理是一项涉及多学科、多领域的管理课题,它贯穿于投资决策阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设项目实施阶段、建设项目完工阶段等各阶段,并且需要项目全体相关利益主体的全程参与,工程建设的各相关利益主体应积极创造条件,为合理确定和有效控制房地产开发项目造价做出应有的贡献。同时政府也要加强造价动态管理,正确引导建筑市场公平竞争,遵循市场运作的客观规律确定调整经济政策、发布相应的法规政策,使动态管理体现于全方位稳定建筑市场价格总体水平,主动调节市场,实行间接、指导的管理,对形成竞争有序的公开、公平、公正的建筑市场将起到规范和引导的重要作用。使工程造价的全过程管理得到更好的运用,提高我国工程造价管理的总体水平。 　　 　　一、房地产项目决策阶段造价控制 　　 　　房地产项目投资决策是选择和决定投资方案的过程,重要是做好工程投资估算,对拟建项目经济上的合理性进行经济分析论证。对不同建设方案进行比较选择、判断和决定。在项目决策阶段应重点从如下方面控制工程造价:(1)建设规模。房地产的建设规模的选择对工程造价影响尤为重要。根据实力选择合理开发规模,有效利用资金、技术、设备。在开发实力范围内,最大限度利用资源,规模效益不是无限度的,它受市场、技术、环境等资源的制约。因此,合理的建设规模是关系着项目的成败,决定着工程造价支出的有效与否。(2)建设标准。建设标准定的是否合理,直接关系到工程造价的高低、指导建设的作用。因此,建设标准水平的确定,应从我国目前的经济发展水平出发,坚持安全、经济、适用的原则。建设方案的选用应体现先进适用和经济合理的原则。先进和适用是对立统一的,不能单独强调先进而忽视适用。(3)建设地点。建设地区的选择应在充分考虑经济发展战略规划的要求、资源条件、运输条件、水文地质等自然条件和环境等因素的基础上,还应本着靠近材料设备提供地和产品消费地以及同类项目适当聚集的原则进行。其次,还要进行住宅使用费用的比较,包括给排水、污水处理费用、交通费用等。这些费用将直接影响项目的投资和控制。(4)材料设备。在材料设备选用中应注意尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备,注意进口材料设备之间、国内外材料设备之间配套问题,同时注重保证进口设备顺利安装、调试、操作、维修所必需的技术资料的随机引进,或单独引进技术资料,然后仿制设备。 　　要做好这一阶段的造价管理,首先需组建造价管理团队,这一阶段的造价管理团队,通常由决策者、市场营销人员、项目工程师、会计师、造价师等人员组成。在投资决策阶段、可行性研究阶段造价管理的重点应充分运用价值管理的思想和方法,精心编制项目可行性研究报告,力求做到拟建工程项目价值最大化。在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中,可以围绕以下侧重点展开分析:重点一:市场营销人员进行市场预测分析,包括市场现状调查、市场供求与需求预测、市场价格预测、目标市场与市场竞争力分析、市场风险分析等。重点运用价值管理的方法,根据市场现状调查、市场供求与需求预测,选择户型结构、房型比等指标;重点二:项目工程师进行工程方案分析,重点运用价值管理的方法,选择研究建造方案,例如:确定建筑结构型式、基础工程方案等;重点三:在项目建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,造价师估算项目投入总资金并测算建设期内分年度资金需求量;重点四:会计师重点运用价值管理的方法,在投资估算的基础上,从拟建房地产开放项目的资金渠道、融资方式、融资结构、融资成本、融资风险等方面进行价值分析,比选确定价值最大化的融资方案;重点五:进行房地产项目财务评价,分析预测项目财务效益与费用,计算财务评价指标,判别拟建项目的财务可行性;在前述各重点论述基础上,最后拟定房地产开发项目可行性研究报告,进行全面归纳与总结,择优提出推荐方案,提出项目可行与否的明确结论,供决策者决策。 　　 　　二、房地产项目设计阶段造价控制 　　 　　房地产设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是处理技术与经济关系的关键性环节,是控制工程造价的重点阶段。在方案设计开始时,根据设计合同的设计原则、设计标准和各项费用指标向参加该项目设计的专业负责人交底。对建筑物平面布置、材料选择、控制方案等要进行技术方案比选,确保投资估算不被突破。将各专业投资估算达给专业负责人,如果没有较大方案性变化,就应该在保证使用功能的前提下严格按限额设计所分解的投资限额和工程量进行设计。各专业之间未经批准,不能相互平衡调整。节约的费用应优先调节给那些适当提高造价可以使功能明显改善或确实具有创造性的设计方案留有余地。在施工图设计阶段,必须严格按照批准的方案设计所确定的设计原则、设计范围、