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县域房地产市场调查和分析 　　摘 要：房地产业作为国民经济体系中的重要组成部分，其健康发展直接关系到国民经济发展速度和运行质量。近年来，房地产业在国内一、二、三线城市迅速发展。随着房价的节节走高，国家的房市调控政策也随之层层推进。在这样的大背景下，作为县一级城市的乡宁县房地产市场情况又如何？有无房地产泡沫？县级小城市房地产业健康发展的路在何方？引人关注，值得探索。文章以山西省临汾市乡宁县为例，通过对辖内商业银行、城建局等单位及部分房产开发商的调查，深入分析了县域房地产市场的发展现状、存在主要问题，并提出促进县域房地产市场健康稳定发展的相关建议。 　　关键词：宏观调控 县域房地产 调查分析 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2014）12-275-02 　　近年来，国家通过一系列加息、控制二套房贷、增加保障性住房建设、提高房产税等手段控制房价过快增长和房地产市场的过度开发。但从实际效果看，相关调控政策在县一级城市实施效果并不明显，通过对山西省临汾市乡宁县房地产市场的调查，发现县域房地产市场当前仍处于较快发展阶段。是什么原因促使县域房地产发展在宏观调控背景下逆势而行？带着这个问题，笔者对近年来乡宁县房地产市场发展情况进行了调研。 　　一、县域房地产市场发展现状 　　乡宁县房地产市场起步较晚，在2001年以前只是零星开发，全县用于房地产开发的资金仅有620万元；2002年乡宁县房地产开发初具雏形，共完成开发投资2217万元，开发总面积3.12万平方米，平均销售价格800元/平方米；2003年起，全县房地产开发渐成气候，共完成开发投资6460万元，开发总面积6.9万平方米，平均销售价格1200元/平方米；2005年全县房地产开发进入到了一个飞速发展的阶段，共完成房地产开发投资11600万元，开发总面积8.82万平方米，平均销售价格1400元/平方米；2006～2008年，全县共完成房地产开发投资25700万元， 开发总面积17.62万平方米，平均销售价格2100元/平方米；2009～2012年，乡宁县房地产进入高速发展阶段，全县共完成房地产开发投资86144万元， 开发总面积50.68万平方米，平均销售价格达到3000元/平方米。到了2013年9月份，乡宁县房地产价格继续高位运行，目前销售均价已达到了3280元/平方米。 　　二、县域房地产业发展主要特点 　　1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008～2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。 　　2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档