房产测量中预测算和实测面积差异分析和探讨.docVIP

房产测量中预测算和实测面积差异分析和探讨 　　【摘 要】在房产测量中预测算与实测面积会产生差异，造成各方面之间矛盾突出。因此，对房产测量的实际情况，明确预测算与实测面积差异性。根据房产测量需要提出相应意见。 　　【关键词】房产测量；预测算；实测面积差异 　　房产测量预测算是对房屋进行开发建设过程中经设计规划部门审批合格的商品房屋设计图纸进行房屋面积的预测算，预测算是结合设计图纸按照比例进行标注绘制图纸，然后出具每套房屋的建筑面积的测绘成果。房产测量预测算主要按照房屋测量规范对房屋面积进行计算，这也是开发商进行房屋销售的主要依据。消费者根据房产预测算面积进行购房选择，根据预测算面积大小进行支付房款。房产测量实测面积是房屋竣工后交付之前房产测绘部门对房屋实际情况进行的实地测绘，是房产证记载的实际面积。预测算与实测面积往往因为现场施工和销售的种种原因会存在一定的差异性，根据我国《商品房销售管理办法》，商品房销售合同上未作约定的话，预测和实测之间的面积允许误差不能超过±3%，超过的话会引起巨大的纠纷，房产测绘工作人员只有明确其中存在的问题才能够避免这种差异性进一步的扩大，防止购买双方之间矛盾激化。 　　房屋预售过程中都会应用报建图，当房屋设计出现问题的时候就会对设计图纸进行更改，经过重新修改之后的设计图纸在功能等方面要比原有报建图更加清晰，利用报建图进行预测算是房产测量中的重点。房屋施工完成与预售面积会产生加大差异，但是按照重新修改之后的设计图纸进行建设，预测算与实测面积差异性较小，能够有效的避免购买双方之间的矛盾。报建与实际情况差异较大会造成房产测量监督作用降低，对施工设计图纸将会进行随意性更改，这种情况会使房地产商的经济效益最大化，但是会损害购买者的基本权益。预测算面积应该与报建图相适应，提交相应的设计更改通知。对更改较大的情况上报规划建设部门。图1为楼层平面示意图 　　施工过程中出现的变更情况造成房屋预测算与实测面积差异性是一种普遍的情况，但是在原则上只有经过规划部门批准之后才能够进行施工变更。但是由于施工涉及到的方面较多，未经规划部门批准进行施工更改情况较为常见。房产测量中预测算与实测面积差异主要是测绘设计图纸与施工实际情况相关。这主要使房屋施工对预测算与实测面积之间的对比。委托方将设计图纸提供给建设方，测绘数据共同实现对房产测量建设报告的制定。因此，在房屋建设施工过程中出现的变更委托方没有进行及时修改，这样就会导致房产测量中预测算与实测面积产生较大差异。施工变更引发的房屋差异性将会影响到房产销售情况。建筑物的总长度和宽度增大或减小以及外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。房屋的使用功能影响着预测算与实测面积差异性的产生，将住宅进行商业功能转变，将会使设备用房部分楼层的使用功能变更，导致楼层房屋建筑面积在一定程度上呈现增大趋势。但是将设备用房改建成为住宅，这样建筑面积就会变小，公共建筑面积随之发生改变。设备用房在建筑面积上发生改变就会使房屋建筑面积发生改变。幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。房屋建筑中内部建筑面积出现改变就会引起预测算与实测面积差异性产生，在预测算中飘窗不会进行面积计算，但是在实测过程中飘窗会改为落地窗，将会纳入到计算面积中。阳台在预测算中不会封闭阳台，根据一半进行计算。但是在实测过程中就会封闭阳台，计算完整面积。建筑面积在经过实测的时候会将露台等进行上盖处理，按照一半建筑面积进行计算。这种情况都会导致房产测量中预测算与实测面积差异性增大。楼层发生变化的时候会使房屋建筑面积出现变化。当楼层增加或者减少的时候若包含供本幢使用的设备房时，各房屋的建筑面积变化尤为明显，若其中包含的由本幢共同分摊的共用面积越大，所引起的房屋的预、实测建筑面积差异越大。解决上述问题，必须加强对建设单位的管理，要求他们尽量按照设计图纸施工，对于施工中发生变更，建设单位应及时进行变更测绘，最好在办理房屋预售证之前。如果已经办理了预售证，开发商应将施工变更中修改的具体部位、大小、特别是由此产生的共用面积差异引起的分摊面积的变化以及对购房人所买房屋面积的影响及时告知房屋买受人，购房者有选择退房或不退的权利，这样既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定，减少了由于共用部位变化引起的矛盾和纠纷。 　　在实际建设过程中将会受到各方面的影响，导致完成之后的房屋将会超出原有设计结果。这种施工误差产生的测量误差是房产测量过程中遇到的较多的情况。在进行实测的时候测量人员都会对房屋建筑主体各功能区域的尺寸进行复核，与预测算进行比较都是以实际测量结果为主。这种情况会导致房屋建筑主体面积受到影响，为了能够避免这种实际与测量产生的面积误差，施工人员要严格按照施工