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房地产投资项目风险管理方法分析和研究 　　摘要：本文从房地产投资项目风险因素识别出发，进而分析与研究房地产投资项目风险管理方法，旨在为同行提供借鉴与参考。 　　关键词：房地产投资项目 风险识别 管理 　　一、房地产投资项目风险因素识别 　　（一）项目决策阶段风险 　　1、项目投资时机选择风险 　　房地产投资项目是一个较大的经济活动，除了受到国家经济发展环境的直接影响外，还受到项目自身所处区域房地产市场周期性波动条件的影响，要求项目管理方在项目定位时，应当兼顾未来一段时间项目所在地的社会与经济发展，尤其是房地产市场的供求关系变动情况，将其纳入项目决策的考虑范畴，选择并确定最佳的时机投资房地产项目，这样以来，可以避免因时机选择不合适而需要面对的风险。 　　2、项目区位选择风险 　　项目区位不仅包括自然地理区位，还包括经济区位、社会地理区位以及交通区位等。任何房地产开发项目都对区位有所要求，区位的重要性不言而喻，好的区位内的房地产项目必然能够最大限度盈利，而不合理的区位往往会使得房地产开发商面临亏损。 　　3、项目可行性分析风险 　　可行性研究做为房地产投资项目决策环节的重要组成部分，主要是从相关技术、经济领域对其做出全面的技术经济评估，进而研判该项目是否可行。房地产项目可行性分析必须依据大量的市场调研数据，并结合项目所在地区的房地产市场信息，在实际操作中这些信息数据不可能完全准确的获取，因此，房地产项目在可行性分析方面存在一定的风险。 　　（二）项目实施阶段风险因素识别 　　1、施工中的风险 　　施工中的风险主要包括进度风险、成本风险、质量风险等，进度风险是指工期延误导致项目错过最佳经营时机，无形中增加了项目总成本，为项目带来资金积压等风险;成本风险是指对项目建筑施工中所要支出的成本处理不当均，给房地产建设项目造成总施工成本的增加;质量风险是指施工质量部合格影响整个房地产项目的经营，甚至对整个工程项目的经营造成负面影响。 　　2、政策风险 　　近几年对房地产行业的调控政策，房地产企业的政策风险因素主要集中在土地、信贷、税收等几个方面。土地购买价格会直接影响到企业的利润， 房地产开发建设以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响;随着国家对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等政策的收紧，增加了企业的资金风险;房地产投资过程中，涉及多种税费，占开发成本比例较大，一旦税率提高，企业将面临成本增加的风险。 　　（三）项目经营阶段风险因素识别 　　1、价格风险 　　在房地产项目经营阶段，产品销售价格将直接决定整个房地产开发项目收益的高低，而价格风险主要是项目开发商对当地房地产市场中竞争对手的调研不充分、自身产品的市场定位不明确、产品定价机制的不合理等导致的收益损失。 　　2、市场营销风险 　　表现为房地产项目在开展市场营销活动过程中，由于出现不利的环境因素，而导致市场营销活动受损甚至失败的情况，如凭主观想象做出营销决策，营销渠道推广不符合市场规则或违背规定操作等。 　　二、房地产投资项目风险管理方法 　　（一）项目决策阶段风险应对措施 　　1、强化项目决策阶段的市场调研活动 　　在房地产项目开展市场调研过程中，应当加强项目宏观经济环境、项目竞争对手产品组合情况、项目政策环境等分析，还应当从定性角度全面论证房地产项目市场的可行性，然后根据论证结果决定后续项目的市场定位和产品组合方案。因此，加强项目决策阶段的市场调研活动，掌握同行业竞争对手的现实情况和主要竞争优势，为本项目的决策提供良好、可靠、充分的决策依据。 　　2、采用科学的方法确定项目估算 　　在项目决策阶段，特别是从项目规划阶段开始，预先对工程额度进行估算，有助于业主对房地产建设项目各项技术经济方案做出正确决策，从而对今后项目风险管理起到决定性的作用。在本研究中，房地产项目成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、财务费用以及开发期间的税费等全部。 　　3、加强市场分析和预测 　　房地产项目作为地区大型的房地产开发项目，其完成后的市场接受程度主要决定于该项目的成功与否，还与其工程质量有关，因此，房地产项目企业应依据项目自身特点与市场需求，结合地方经济、区域发展环境、微观竞争市场等，进一步加强项目市场需求分析和预测工作，并结合项目周围同行业竞争对手的开发节奏，做出必要的市场供需分析和预测，为房地产项目决策做出合理的、科学的市场分析和预测。 　　（二）项目实施阶段风险应对措施 　　1、施工风险应对措施 　　（1）有效控制工程变更 　　房地产投资项目合同履行期间，当工程要求（非承包商责任）或业主使用需要，业主可对工程或其任何部分的形式、质量或数量做出变更。工程变更前，