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房地产泡沫成因分析和判定研究 　　摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，为国民经济的发展做出巨大贡献。但其价格的快速上涨使我们必须严防房地产泡沫的发生。本文从四个方面深入分析了房地产泡沫产生的原因，并通过三个指标对房地产泡沫进行判定，最后在此基础上提出了防范房地产泡沫的措施建议。 　　关键词：房地产泡沫 成因 判定 防范措施 　　 　　自1998年以来，我国房地产市场迅猛发展，成为国民经济的支柱产业。虽然受国际金融危机的影响在2008年上半年和2009年初经历了一段时间的低迷，但依然没有阻碍其强劲发展的势头。社会各界关于“房地产泡沫”的言论也越来越受到关注，美国2007年爆发的次贷危机警示我们要严防房地产泡沫的发生。“到底是什么原因形成了房地产泡沫？应该如何测定？”――已成为目前亟待解决的问题。 　　 　　▲▲一、 房地产泡沫的成因 　　 　　1.土地供给缺乏弹性 　　众所周知，土地资源最大的特征就是稀缺性和不可移动性，而且随着国家经济的快速发展，对土地产生大量的需求，使得这种稀缺性更为突出。因此与其他生产要素相比，土地的供给弹性就很小。土地资源的这些特点决定了土地价格会不断上涨，由于房地的不可分性，从而使房地产价格偏离其实际价值，为泡沫的产生提供了基础条件。 　　2.投机需求的膨胀 　　需求分为真实的需求和投机需求，前者是为了满足自住或生产的需要，不会产生泡沫；而后者是为了谋取利益，因此投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好，有利可图，就会入市大量购房，从而引发房地产市场的虚假繁荣，造成房地产泡沫。 　　3.房价持续上涨的心理预期 　　在房地产泡沫的形成过程中，房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社会形成普遍一致的心理预期，无论市场的力量向哪个方向作用，价格均将向预期的方向移动，从而加快价格的上涨或下降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上，社会公众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期，推动房地产价格快速上涨，使其偏离实际价值，导致房地产泡沫的产生。 　　4.银行信贷的支持 　　银行信贷的大力支持使得房地产开发资金较易获得，而资金的易得性成为房地产泡沫产生的助燃剂。由于房地产价值量大的特点，泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。据统计，我国银行贷款占房地产开发资金的比例已达到了60%以上，房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%。由此可见，银行的过渡放贷使得开发商和购房者的融资能力增强，也进一步加剧了房地产价格的快速上涨和泡沫的形成。 　　 　　▲▲二．房地产泡沫的判定 　　 　　从房地产泡沫的含义出发，可以通过收益还原法来判定房地产泡沫。但收益还原法是建立在市场体系非常完善的假设基础之上的，而我国房地产市场起步的时间不长，还处于较低的层次上，不仅数据难以获取，而且非市场力量的巨大影响常常使房地产价格形成机制扭曲。因此，判定我国房地产市场的泡沫成分时，要结合我国的实际情况，笔者认为可以通过以下指标来测定： 　　1.房价收入比 　　所谓房价收入比是指住房平均价格和居民家庭平均年收入之比。由于居民的收入水平直接决定了其购房的经济实力，因此该指标能够反映房地产市场是否存在泡沫及泡沫的严重程度。比值越高，居民的支付能力就越低，房地产泡沫的可能性越大或房地产泡沫越严重。该指标受三个因素影响，一是房屋每平方米单价；二是住房面积标准；三是居民收入水平。因此选取数据时要慎重。西方国家房价收入比一般在3-6，我国大部分学者认为合理的房价收入比为5-8，有资料显示我国不少城市的房价收入比超过了10。 　　2.房价租金比率 　　房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的指标之一。若将房地产商品视为投资品，租金收入则代表了投资的利润，那么房地产价格就等于其未来租金的现值之和。在市场稳健的情况之下，房价租金比应该处于一个合理的水平。如果房价租金比过高，表明未来的租金收入不足以补偿目前的房价支出，房地产投资者只能依靠买卖差价获利，投资行为就演变成为投机行为。投机行为越多，就越容易造成房地产泡沫的膨胀。根据此指标测算，我国房地产市场近几年来出现了严重的泡沫。 　　3.空置率 　　空置率是反映一定时期商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标。在房地产过热和有泡沫的状态下，表现为大量房屋的空置，因此该指标可以用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。在房地产市场供求平衡的状态下，应该有一个合理的空置率水平。如果空置率水平过高，而房价却快速上升，则表明市场投机严重，有泡沫存在。有分析表明，我国近些年来的商品房空置率超过10%，供给过剩，有存在房地产泡沫的可能性。 　　 　　▲▲三、房地产泡沫的防范措施 　　 　　1.规范市场秩序 　　当前一些地区