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房地产评税方法和应用分析 　　摘要：由于历史遗留和发展问题，我国现行的房地产税收政策存在着税种偏多、征管不力、部分计税依据不合理等诸多问题，影响到了房地产业乃至国民经济的健康发展和广大人民的切身利益，亟待采取改革措施从制度上加以解决。我国应建立以市场比较法为估价原理的批量评估体系，加以个案评估为辅助，综合运用各种评估方法，才能适应房地产评税事业的发展。 　　关键词：房地产；评税方法；市场比较法；批量评估法；综合运用 　　一、房地产评税认知 　　（一）房地产评税的概念界定 　　房地产评税，是房地产计税价值评估的简称，即通过评估方法确定房地产税的税基。具体地讲，房地产评税是以课税为目的进行的，遵循一定的原则，按照一定的程序，采用适宜的方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对一定行政区域内所有应税房地产在评税时点的计税价值所进行的估算与评定的活动。 　　（二）房地产评税的特点 　　房地产评税是房地产估价的一种，因此房地产评税首先要遵循房地产估价的一般原理。但是，房地产评税是以课税为目的的估价，它与一般性的房地产估价相比，具有以下特点： 　　1.价值标准特殊性，即房地产评税的价值标准不一定是完全公开市场价值； 　　2.评税数量巨大性，房地产评税是一种政府行为，需要评估的对象数量非常巨大； 　　3.评税行为周期性，房地产评税本质上是一种重复性估价活动，根据经济发展和价格变动表现为一定的周期性； 　　4.评税主体复合性，当前房地产评税的主体往往是税务部门设立的官方、半官方或者委托的房地产评估机构，税务部门内设评税机构将是未来的发展趋势。 　　二、房地产评税应用方法及分析 　　房地产评税要运用科学的估价方法，以保证评税结果客观公正。房地产评税应用方法，是以房地产评税基本方法为理论基础，在实际应用中发展起来的评税方法，包括批量评税和个案评税两种方法。计税价值评估首选批量评估方法，对于不宜批量评税的房地产，则采用个案评税。 　　（一）批量评估法 　　国际评估准则（International Valuation Standard，IVS）将批量评估定义为“在给定的时间，使用系统、统一并考虑到对结果进行统计检验与分析的评估技术与方法，对多种类型的财产所进行的评估。” 　　国家税务总局地方税务司主编的培训教材中指出：“批量评税是以成本法、市场比较法和收益还原法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统（GIS）等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行的评税活动。” 　　1.批量评估的程序 　　批量评估是一种程序性的应用估价方法。批量评估程序如下图4-1。 　　2.批量评估的具体方法简介 　　（1）市场法直接比较法 　　市场法直接比较法是指将征税区域按照自然条件、学区、交通环境、医疗环境等区位因素划分为不同的评税分区，并根据同一评税分区内同类型应税房地产的情况，设定或选定能反映该区域房地产一般特性的房地产为标准房地产，评估出标准房地产的价值作为基准价值，然后使用与房地产价值紧密相关的一些实体因素（如：建筑年代、房屋朝向、所在楼层、临街状况等）对基准价值进行修正，最后得出其他应税房地产的价值。其基本公式为：应税房地产价值=标准房地产基准价值 面积 修正系数。 　　（2）多元回归分析法 　　多元回归分析法就是通过收集与所评估房地产处于临近位置的、相近销售日期的、具有相同或相似财产特性（如占地面积、居住面积、建筑形式、附属设施等）的可比房地产及其各自的销售价格，应用相关统计软件进行分析得出统计性显著的多元回归模型。这个模型反映了房地产价值与其面积、楼层、楼龄、朝向等因素之间的数量关系。回归分析法的基本模型为：Y= b1X1+b2X2+…+bnXn，该模型描述了Y 值（房地产价值）和若干独立变量X1、X2、...Xn的统计关系，其中Y为因变量通常表示售价，Xn为自变量，通常表示面积、楼龄、景观、电梯、楼宇级别、室内装修等级等。 　　（二）个案评估法 　　个案评税是对不宜通过批量评税确定计税价值的特殊（如结构特殊、保有数量稀少等）房地产，由专业人员依据评税规则的要求，选用合适的评税方法所进行的评税活动。 　　1.个案评估的适用范围 　　考虑到评税的经济性和效率，个案评税的对象应限定在特殊房地产。特殊房地产是指应税房地产中，在用途、结构、规模、位置等方面存在明显个别性、特殊性、复杂性，从而与当地其他同一大类房地产没有可比性的房地产。 　　特殊房地产一般有如下几种情况：一是数量稀少甚至唯一的房屋建筑，如核电站、历史纪念性商业建筑物；二是结构特殊的房地产，如正在建设中的国家大剧院等；三是规模庞大的房地产，如候机大楼、大型展览馆等；四是使用功能复杂的房地产，如大型、综合