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房地产资金链与政府宏观调控问题研究 　　[摘要] 本文从对房地产行业的参与主体和资金链构成进行分析开始，探讨了目前我国房地产资金链方面存在的问题，并提出了基于房地产资金链分析的宏观调控措施。 　　[关键词] 房地产 资金链 宏观调控 　　 　　近几年来，我国一些地区商品房销售价格迅猛上涨，尽管商品房的开发与销售仍呈供需两旺的局面，但房地产泡沫已成为摆在学术界、政府部门、房地产从业人士面前的一个难题。政府近几年来通过金融、税务、法律等宏观调控措施和加大经济适用房建设等手段稳定房价、以促进房地产业健康发展。这些措施虽起到了一定的积极作用，但虚高的房价并没有真正降低，房地产泡沫依然存在。与此同时，政策和经济环境的变化使部分房地产开发企业出现了资金紧张的局面，甚至出现资金链断裂的现象，这一现象的出现对房地产业的宏观调控提出了新的要求。为避免房地产业的大起大落，应充分关注我国房地产业的资金链情况，注重资金来源的合理性、资金循环的稳定性，促进房地产业的健康发展。 　　一、我国房地产行业的参与主体及资金链情况 　　我国房地产行业的资金链是以房地产开发企业为核心，由若干与房地产开发企业存在着资金流动关系的主体之间所构成的网状结构。我国房地产资金链的参与主体包括房地产开发企业、国土资源管理部门、与房地产开发企业存在业务关系的行为主体、权益资本提供者、债务资本提供者、投机性购房者、居住性购房者、租房人等与商品房开发和销售有直接资金关系的各类主体。上述各主体在房地产资金循环过程中的关系如图1所示。 　　图1 房地产开发资金链构成示意图 　　从图1可以看出，房地产开发企业是资金链的核心，银行是影响商品房开发和销售、承担较大风险的资金提供者，国土资源管理部门对房地产开发规模和成本有重要影响，权益资金提供者和除银行外其他债务资金提供者的数量和资金提供方式对房地产业的发展有重要影响，居住性购房人的数量和收入水平是决定需求的根本因素，而投机性购房人的数量和投机热情直接关系到房地产泡沫的产生和发展。 　　二、我国房地产资金链中出现的问题 　　我国部分房地产企业资金链趋紧局面的产生既与国家宏观调控政策有关，也与我国房地产开发企业资金链的不完善有关。国家对房地产行业的宏观调控应以保持房地产行业的持续、健康发展为主，因此有必要关注我国房地产开发企业的资金链问题，并提出针对性的调控措施或解决措施。目前我国房地产开发企业的资金链主要体现以下一些问题： 　　1.房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强。房地产行业的“暴利”现象吸引了实力和背景各不相同的投资者纷纷进入，由于融资能力和开发能力的不足，违规筹资时有发生，融资成本和风险迅速升高；部分企业开发的商品房质量难以保证、资金回收困难，从而给银行及其他资金提供主体带来资金回收风险，进而影响到房地产行业的整体资金供应形势和对房地产开发贷款的风险水平的评估结果。 　　2.房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制。近年来我国在房地产开发筹资方面一直表现出银行贷款所占比重较大、资金来源复杂的特点。表1中列出了2006年全国房地产开发企业资金来源及其比例，从中不难看出其他资金来源所占比重最大，其他资金的提供者相对风险分析与管理能力较弱，一旦房地产行业发展出现一定的波动，这些资金提供者将受到很大的影响。 　　表12006年我国房地产开发企业资金来源 　　资料来源：中国统计年鉴，2007 　　3.房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响。从1997年到2006年，我国房地产开发企业的资产负债率一直在72.7%％～76.2%之间。一旦由于经济波动或其他原因导致所开发房屋销售不理想，将直接导致大量房地产开发企业破产或接近破产边缘。 　　4.银行在房地产资金链中承担风险过大。银行不仅是房地产开发的重要资金提供者，同时通过按揭贷款、住房抵押贷款等形式成为房屋销售环节的重要资金来源；加之实际贷款过程中出现的审查执行不严、假按揭、转按揭、加按揭等不正常现象，使银行成为了直接承担房地产业系统风险的最大潜在受害者。 　　5.没有建立完善的信用评价制度，信贷风险难以得到控制。信用评级制度的缺失和审核不严等直接导致金融领域不良贷款比例较高，2007年第四季度，我国商业银行不良贷款占全部贷款的比例为6.17%，如果考虑到房地产行业的特殊情况及系统风险发生的可能，当宏观形势或行业发展出现波动的情况下，房地产行业不良贷款的比例有可能迅速上升。 　　6.房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用，房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制。虽然早在2003年原建设部就提出建立房地产行业预警系统，并已经在部分城市进行了试点。但目前为止，房地产的开发建设速度和商品房的销售火爆