豪宅高端顾问合肥豪宅项目调研.pptx

PART 1;;次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。;回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。;美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。;目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。;由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道;减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式;2008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快 主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右;首次购买90平米以下普通住房 契税税率降到1%;;合肥市宏观环境;老城区： 环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。 东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。 北区： 除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。 西区： 蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。 南区： 包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。;经开区： 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。 高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。 滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。;从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。 城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。;2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2％。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。 07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。 持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定 ;08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3％； 从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化;08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1％和18％。 合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升 ;目前，合肥人均GDP接近 5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。 固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。 人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。 同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。 ;税收类政策;税收政策;从08年合肥的城市建设可以判断出： 1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐； 2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入； 3、对外的交通改善，将提升城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力； 4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半径和经济活动距离，利于城市经济的发展和开放性的投资环境。;城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏