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我国开征物业税和房地产市场关系研究 　　摘要：2003年我国提出物业税概念，国内许多学者针对物业税的开征及其与房地产市场之间的关系做了大量研究。但是，物业税“空转”多年，政府相关部门至今仍没有公布相关研究及政策具体措施，各界人士对开征物业税是否能降低房地产价格等问题存在诸多争议。本文通过对物业税征收较完善国家物业税制的研究，依据我国经济、政治及金融政策环境，对物业税的计税基础、开征利弊等问题进行了论述，并结合我国房地产市场的特点，分析了开征物业税对房地产市场需求和供给的影响，以期对房地产市场的进一步健康、稳定、有序发展提供有效建议。 　　关键词：物业税；产权；土地出让金；房地产市场 　　一、物业税相关概念的界定 　　1、物业税的概念 　　目前，学术界对物业税的概念没有一个统一的标准。一般来说，物业税主要是对土地、房屋等不动产的所有者或承租人每年按财产评估值一定比率征收税款，因此税款随不动产市值的上升而增加。 　　从国际上看，各国对房地产征收的税目一般是在房地产取得、流转和保有三个环节。取得环节包括房地产用地取得和开发等；流转主要指房地产的转让、赠与、继承等；保有环节指持续的持有房地产产权。许多国家和地区对房地产的保有环节都征收物业税（也称“不动产税”、“财产税”或“房地产税”等）。 　　2、我国开征物业税的产权制度问题 　　物业税的课税对象是财富存量，许多国家都把其归入财产税范畴，物业税的名称仅是我国香港和东南亚等少数国家的称谓。尽管物业税的课税对象为房地产或不动产，其特点均是以财产的持有作为课税的前提，即对财产权利的一种课税，以财产价值为计税依据。 　　因此土地私有制不是开征物业税的必要条件，在土地公有制经济环境下，只要土地使用权具有价值便具备课征物业税的条件。我国《物权法》对物权已经进行了明确规定，“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”“国家所有或者国家所有由集体使用的自然资源、单位、个人依法可以占有、使用和收益。”我国物权法已经明确给定了土地使用权为物权，房地产所有人可以对房屋所附着的土地实施依法占有和支配。因此，我国未来将“土地及其附着建筑物” 一并列为物业税课税对象是适当的。 　　二、我国开征物业税对房地产市场有序发展的意义 　　1、优化资源配置 　　调查数据显示，截止到2009年末全国商品房空置面积达到3.45亿平方米，是往年空置面积总量的2―3倍。物业税的开征，将有效增加业主房地产保有阶段的成本，迫使单纯利用房地产增值的投机者提高其闲置房地产的使用效率。如果不能有效改善其闲置房地产的使用效率，物业税就将成为业主的负担。所以，为降低税收负担的最好选择是出售或出租房产，从而使房产流转到能有效利用的人手中，优化我国房产资源的配置。 　　2、调整现有的纳税环节和市场供需 　　开征物业税将改变我国原有的房地产税系体制，将业主在房价中一次性交纳的税费转变为按年分次收取。改革后，房屋的购买成本势必下降，而持有成本上升――房地产的初始价格将有所下降，居民购房门槛将变低。房产税系的改革将有效改善居民购房机会和能力，有益于中低收入的消费者购房。整个市场将变投资投机需求为有效住房需求，房地产市场将回归健康正常的发展态势。 　　3、减少房地产开发风险，稳定金融系统 　　目前我国的房地产税系制度下，开发环节的征税项目繁多，重复征税现象无形中加重了开发商的负担，房地产投资风险加剧。而我国商业银行贷款主要集中在房地产市场上，地产投资风险的加剧亦加剧了金融部门的风险。开征物业税使以往开发商建房时缴纳的税费由购房者在房产保有阶段按年交纳，减少了开发商的纳税环节，缩短了开发时间，并大大减轻了开发商的筹资压力和相关利息负担，从而有效降低开发商的开发成本和投资开发风险。开征物业税在一定程度上，也有助于减少房地产泡沫的对金融系统的影响，金融系统防范风险能力的得到提升。 　　4、有效优化和整合我国房地产税制 　　开征物业税，进行原房地产税系的整合可以有效缩减税种。有利于降低征税的成本并利于有效的税收管理。开征物业税，将多环节征收变为单环节征收，能减少偷、漏税现象和税款的流失，同时避免房地产税目、流转税和所得税重复征收的问题。以物业税为主体的房地产保有阶段的税收体系，可以促进我国的建立完整的财产税制度，与所得税一同逐步取代流转税，成为未来的主要税种，最终实现税收制度整体改革的目标。 　　三、开征物业税对我国房地产市场的影响 　　（一）物业税对房地产市场供给的影响分析 　　1、对政府土地出让的影响 　　我国现行土地出让制度的房地产价格中，房产使用者所缴纳的大部分税费中包含了全部使用年限应缴