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我国房地产价格迅速上涨原因和政策有效性分析 　　【摘 要】 本文分析了房价迅速上涨的原因、调控房价政策的出台及有效性，提出了有效抑制房价的对策:采取切实可行的宏观调控措施；加强舆论宣传,树立正确的住房消费理念；加强政府自身建设，完善监督机制；规范金融机构行为。 　　【关键词】 房价上涨；政策有效性；对策 　　 　　一、房价迅速上涨的原因分析 　　1、城市化速度加快导致总需求增加 　　城市化的进程改变的是人口结构。城市化水平表明的就是城市非农业人口与总人口之比。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门统计，2010年中国的城市化水平达到45%,即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米;现有居民人均居住面积增加5平方米需增加住宅面积52亿平方米;考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12亿平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。 　　可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。 　　2、居民收入水平大幅度提高导致总需求增加 　　首先,收入提高增强了居民购买的能力,广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,有效需求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将持稳定的增长。 　　3、开发成本导致房价上涨 　　（1）土地价格的持续上涨。很多人都知道房价目前很高，价格涨幅也很大,却不知地价涨速比房价快近一倍。那么是什么原因导致地价上涨的呢?首先,近几年全国土地供应量相对减少。2001―2004年期间,全国土地供应呈现快速增长趋势,但增幅逐渐减小;自2005年起,全国土地出让面积呈下降态势,2006年同比减少3.7%。导致土地供应面积下滑的主要原因是从2004年开始的紧缩“地根”的调控政策。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长,开发商纷纷高价竞地。其次,囤地现象突出,致使存量土地不能及时转化为房产供应。2001年全国房地产开发面积占购置面积比重为67%,2003年为56%;2005年为54%,这一比重呈逐年下降趋势,由此证明房地产项目开发周期总体在拉长,很多开发企业土地储备增加,其中有囤地行为者绝不在少数。 　　（2）建造成本上升。建筑行业需要消耗大量的铁矿、煤炭、木材、水泥等资源,而这些资源有其自然增长率,超量的需求会引起它们价格的暴涨。建筑行业是能源消耗的主要行业,对房地产行业来说每年以20亿平方米速度递增,其资源和能源的消耗更可想而知。近几年世界能源价格高速上调,我国能源与建材价格也随之上涨,必然会对开发成本带来相当的影响［1］。 　　4、房地产投机炒作导致房价上涨 　　（1）开发商炒作。开发企业为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。同时保留好房源待日后房价上涨时出售，因此“销控”有时也只是一种假象，是开发商炒作房价的一种手段，而这种给消费者的心理暗示是影响房地产价格的主要原因之一。 　　（2）非自住需求者炒作。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。之所以很多人会拿房地产进行炒作，归根结底是因为房地产市场有较高的门槛，由于资源稀缺，市场信息不完全、不公开，交易成本较高，并且一旦房价上涨，利润丰厚，导致一些信息了解相对充分并且资金相对充足的购房者利用房地产来赚取收益，使得房地产成为了投机炒作的工具，从而极大地加速了房地产价格的非正常上涨［2］。 　　二、我国房地产政策的出台及有效性分析 　　综上分析，引起房价上涨的因素有很多，有正常的，也有非正常的。我国政府针对其中的非正常因素不断地出台了若干政策，以促进房地产市场的持续健康发展，从“国十一条”到“新国八条”，无不针对投机炒作房地产者进行控制，其几次出台政策的重点都是围绕以下几点，但其出台后所起到的效果却不理想。 　　1、强化差别化住房信贷政策 　　随着多次房地产新政的出台，对贷款购买第二套住房家庭的首付款比例也从最低30%调整至现在的最低60%，贷款利率最低为基准利率的1.1倍，对购买第三套住房的购房者更是严格控制，从开始的限制贷款到不发放贷