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我国房地产私募股权基金发展趋势与对策研究 　　 摘 要：近期的房地产市场调控政策，使得房地产企业资金面产生极大危机，房地产私募股权基金为房地产开发融资提供了一种新模式。文章阐述了我国房地产私募股权基金的现状、问题、解决方法以及未来发展趋势，以期对我国房地产私募股权基金的发展有所帮助。 　　 关键词：房地产行业调控 房地产私募股权基金 房地产开发融资 　　 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 　　 文章编号:1004-4914（2012）03-281-02 　　 　　 房地产私募股权基金是指通过非公开方式面向包括个人和机构的少数投资者募集资金而设立的，以未上市房地产企业的股权为主要投资对象的房地产投资基金。 　　 自2010年以来，国家和地方政府不断推出房地产行业的调控政策，限购、限价、限贷及其它调控政策，至2011年中调控已开始显现效应。京沪穗等一线城市的房地产项目(尤以住宅项目为主)普遍遭遇量价齐降，二、三线城市的房地产低价抛售现象也逐渐增多。业界普遍认为，随着这些调控政策的持续，加之房地产开发信贷政策的结构性收紧，绝大部分房企的现金流甚至其生存将面临极大考验。 　　 为了解决资金压力，自2011年初起越来越多的房企探索改变原有的融资模式，以成立或参与成立房地产私募基金的方式向民间募集资本。此外，一些传统的基金管理公司也看准房企的融资困境和市场的投资渴望，转型参与房地产私募基金的设立和募集。由此，构成了房地产私募基金爆发式增长的行业背景。 　　 一、房地产私募股权基金的现状 　　 1．2006-2011年中国房地产私募股权基金发展趋势。据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态。2008年由于全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于扩张性财政政策刺激等因素影响又有幅度上的上升。“2010年可说是国内房地产基金元年，而今年则是房地产基金蓬勃发展的一年。”全国房地产投资基金联盟资料显示，2010年全国共有房地产基金公司100余家，而2011年，许多房地产开发公司、信托公司、PE公司都纷纷设立房地产基金，截至目前，国内房地产基金有近500家。 　　 2．中国房地产私募股权基金共两类。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金；另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。 　　 3．房地产私募股权基金分为核心基金、增值基金和机会基金。核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业；增值基金持有收租物业同时也进行新的投资；机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前股权。这些类型的基金在国外已经很成熟，但在中国还未规范，过去比较常见的做法类似于机会基金。金地与瑞银合作的基金属于此类，主要在中国一线、二线城市房地产开发中寻求股权投资机会。 　　 4．私募房地产投资基金投资方向各有不同。中国私募房地产投资基金在资金投向上也呈现出分歧，商业地产、商品住宅、保障房建设、旅游地产及养老地产等细分行业，均吸引了私募房地产投资基金的关注。例如，盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。在严厉的房地产市场调控政策下，也有部分私募房地产投资基金将注意力转向了商业地产，把握写字楼及商铺市场中的发展机遇。例如，高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。另外，由复星集团、易居国际等发起成立的星浩资本主要专注城市综合体建设项目。而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金，则将目标瞄准了保障房建设。通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式，投资建设数百万平方米的公共租赁住房。 　　 二、私募房地产投资基金发展存在的问题 　　 1．基金预期收益率实现的风险。房地产基金的投资者与管理者的信心都来自于一个前提，那就是中国的城市化不会停止，中国的房地产行业除政策风险外不存在系统性风险。如