房产税分析和房价调控政策探讨.docVIP

房产税分析和房价调控政策探讨 　　摘要：房价过快上涨已经成为影响我国经济稳健发展与社会和谐的问题。房产税是加强国家宏观调控，正确引导消费的重要手段。本文通过分析房产流转环节税负转嫁问题，探讨把税收调控政策重心放在房产保有环节，以税收资本化的后转形式抑制房价过快上涨。 　　关键词：房产税 税负转嫁 税收调控 税制改革 　　一、前言 　　国家统计局2014年1月17日公布的数据显示，2013年70个大中城市新建住宅销售价格连续第12个月同比上涨，平均上涨9.9%，多数城市未能完成2013年房价控制目标。其中北京、上海、深圳和广州等一线城市房价同比涨幅为16%、18.2%、19.9%和20.1%；这是自2012年6月以来环比19个月上涨，但涨幅自去年9月起持续收窄，缩小至0.4%。 　　中共十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：要“加快房地产税立法并适时推进改革”，“健全符合国情的住房保障和供应体系”。改革财税体制，加强房地产市场调控和保障性住房建设等被提上日程。 　　税收是调控房地产市场的有效经济杠杆之一。研究房产税的性质及流转环节税负转嫁与税负归宿，比较房产保有环节房产税的性质和特点，对于确定税收着力点和税收水平的调整程度，制定正确的税收调控政策非常重要。 　　二、房产流转过程中的税收分析 　　现行房产税负的特点是“轻保有重流转”，保有环节仅占0.15%，流转环节却高达14%，但流转环节的“重税”并没有抑制住房价过快上涨，反而出现了“悖反效应”。在流转环节征税的目的是增加卖房者的交易成本，降低房产价格或抑制房产价格上涨速度。但在需求缺乏弹性时，流转环节个人所得税税负往往出现转嫁和归宿的非一致性，使流转环节税收调控政策失灵。 　　（一）房产税的性质未尽明确 　　将房产当作商品征收商品税，还是作为社会财富存量征收财产税？尽管作为资本商品的房产可以成为商品税的征税对象，但商品税的征税对象是流通中的房产，其税源是货币资金流量，不同于对社会财富存量征收的财产税。若以财产为征税对象，是对货币资金积累的征税，其特点是课税对象的非流动性。从理论和公平性来考虑，房产税应该全部征收，不能只收增量税，否则将会出现同房不同税的情况。如果横向不公平，双轨制将造成资产定价的扭曲，失去调节住房与财富分配的功能。如果改为存量征收，又有纵向不公平之嫌。所以，我国房产税是对增量还是存量征收一直处于争议之中。 　　（二）房产流转中税负转嫁及决定因素 　　税负转嫁是财政学的重要税收理论之一。流转环节的税负转嫁是在商品交换过程中，纳税人以提高销售价格或压低购进价格的方式将所纳税负部分或全部转嫁给对方负担的一个客观经济过程。如对化装品的课税，法定由生产者承担纳税义务，而生产者把相当于税收的金额包含在化装品的价格中由化装品的消费者负担，自己并不负担这部分税负。一般而言，税负能否转嫁及转嫁多少，主要看应税商品在市场上的供求弹性，税负转嫁会落在相对缺乏弹性的一方。 　　当前，我国房地产属于卖方市场，消费者对房产的需求明显缺乏弹性，需求弹性仅为0.34。若在房产流转环节征税，处于卖方市场的开发商，会把税负转嫁给消费者。税率越高，开发商转嫁给消费者的税负越重，对开发商并没有实质性的抑制作用，反而成为房价持续上涨的刺激因素。 　　（三）房产流转中税负归宿的非一致性 　　现行税制在房产流转环节设置的税种是分类所得课征模式，即房产交易所得作为财产转让所得被征收个人所得税。依据财政学理论，房产流转环节的税负是出现在商品流转环节的税种，属于间接税，通常法定的纳税人是生产者。然而，我国房产市场基本上是完全竞争市场，有限的土地资源与无限的住房需求相对应，房产的刚性需求决定了房产市场属于卖方市场，在交易过程中，卖方为实现自身利益最大化，必定因征税而提高销售价格，将税收负担转嫁给买方，使消费者成为税收的实际负担者。只要房产交易价格由双方自由协商，且房产交易属于卖方市场，税负转嫁就无可避免，房产转让所得名义上的纳税人就不可能是实际上的负税人。即房产转让所得名义上的纳税人不一定是实际上的负税人。 　　三、房产保有环节税负特点及税率探讨 　　（一）房产保有环节税负特点 　　直接税通常指纳税人同时也是负税人，税负难以转嫁。例如，对个人工资征收的个人所得税，纳税人同时也是负税人，税负由取得工资报酬的个人负担。房产保有环节的税负因房产保有者与负税者通常是同一主体 ，属于财产直接税，税负难以转嫁。 　　对房产保有环节征税，因税负难以转嫁，税负增加将直接增加房产保有者的持有成本。空置房产越多或在手中停留的时间越长，会因税负消耗掉的房产净资产越多，挤压掉了投资需求者的获利空间，迫使房产保有者不愿保有空置房产或在手中停留更长时间。有专家预测：房产保有税负（物业