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房产税改革和居民负税能力研究 　　〔摘要〕居民的负税能力是征收房产税的关键，本文着重研究房产税的来源，居民房产税负担能力的影响因素、判断方法和房产税最优税负率、应纳税额等问题。房产税主要来源于房产自身的价值和自然增值，房产用于出租或经营所带来的价值，房产所有者的其他流量收入等。居民房产税的负税能力主要受居民拥有房产的多少、房产使用情况及居民取得其他流量收入能力大小等因素的影响。相比于只拥有一套房产的居民，拥有两套及以上房产的居民具有更强的负税能力。对于只拥有一套房产且用于居住的家庭而言，其家庭结余越大，负税能力越强。分析发现，中国房产税的合理税负率应在161%―322%之间，年应纳税额的合理区间为1 30193―2 60385元。 　　〔关键词〕居民房产；房产税；负税能力 　　中图分类号：F81242；F2933文献标识码：A文 　　章编号2015 　　党的十八届三中全会提出要加快房产税立法，并适时推进改革，改革的重点是将居民房产纳入征税范围，即对居民住房保有环节征收房产税。房产税是社会成员为获取政府提供的公共服务所付出的代价，换而言之，纳税人从政府提供的公共服务中享受到了多少利益，相应地就应缴纳多少税款。而纳税人缴纳税款的多少，又会受到纳税人负税能力的限制。由于房产税的课税对象是居民购买的房产，代表的是居民过去的财富，而税金却只能来源于居民的流量财富，需要居民用现实收入支付[1]。在当前房价大幅上长同居民收入水平和支付能力不相匹配的情况下，居民以房产形式存在的存量财富与居民现实拥有的收入之间出现很大背离，由此，就可能产生纳税人拥有应税房产却缺少足够的流量收入用于缴税的问题。据统计，中国城市家庭住房拥有率已达80%以上，但是，中国居民的贫富差距较大。根据2014年年初统计局公布的数据，中国的基尼系数已经连续10年超过国际公认的04%的红线标准。拥有房产的城镇居民收入差距十分显著，很多家庭为了购买房产可能已经倾囊而出，征收房产税对这些家庭而言无异于雪上加霜。当房产税超出居民税收支付能力时，就可能导致居民无力负担维持房屋所需资金而被迫失去房产，这不仅不利于社会发展，反而可能成为社会的不稳定因素。因此，对居民房产税的负担能力进行分析，并将房产税设定在纳税人的支付能力范围内就成为房产税改革急需解决的关键问题。 　　一、房产税的税收来源 　　房产税的税收来源主要有：房产自身的价值和自然增值，房产用于出租或经营所带来的价值，房产所有者的其他流量收入。 　　1房产自身的价值和自然增值 　　房产自身的价值就是产权人购买房产而付出的成本，这是房产的初始价值。如果产权人购入房产后，无论房产自身还是周边环境均未发生改变，则房产会维持初始价值不变，但是，这在现实中极其罕见。在当前房地产市场态势下，较为常见的是房产自然增值，即受周边配套设施齐备等相关因素的影响，房价不断走高而带来房产增值。在房价呈上升态势的条件下，将房产出售取得的收入可以区分为房产成本和房产增值两部分，这两部分都可以作为房产税的税收来源。但是，如果纳税人仅拥有一套房产且用于居住，则只能发挥使用作用，无法转化成为房产税的现实来源。如果居民拥有两套以上的房产，则可将其中的一套房产用于居住，而将另一套房产出售。这部分售房收入，实质上就是将房产的自身价值和自然增值转化成为房产税的现实来源。即使居民再无其他流量收入来源，也可将房产出售收入用于支付税款。但是，由于房产税是一项持续义务，只要居民拥有房产，就具有纳税义务，而居民的售房收入却是有限的，当这部分售房收入全部用尽时，居民就需要使用其他流量收入支付房产税。当其他流量收入不足以支付房产税的时候，居民可采取的措施就是将自有住房出售，租房居住，或者将现有面积大、价值高的房产出售，转而居住面积小、价值低的房产。两套房产的价值差就形成房产税的税收来源。 　　2房产用于出租或经营所带来的价值 　　将房产用于出租或经营带来的收入可以成为房产税的税收来源。这里也需要区分两种情况：一是当居民同时拥有两套以上房产，且将其中闲置房产用于出租或经营时，则闲置房产带来的租金收入或经营收入构成该居民房产税的税收来源。如果居民没有将多余房产用于出租或经营而只是闲置，则无法带来新的价值。即使房产可以随房价不断走高而升值，只要不被出售，就无法形成现实的房产税来源。二是当居民只拥有一套房产且用于出租或经营时，出租或经营收入可以形成房产税的税收来源。但是，对该居民而言，此套房产未能发挥居住功能，居民需要采取租赁等其他方式解决自身的居住问题，只有在自身居住所付出的成本低于出租或经营房产带来的收益时，才能获得可用于支付房产税的收入，并且，房产需要持续出租或经营且获取收入才能形成稳定的税收来源。 　　3房产所有者的其他流量