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房价波动和房产供给开发投资实证研究 　　摘要：本文以2005-2012年沈阳市住宅市场数据为研究对象，分析了房地产市场的现状，通过三种方法实证检验了住宅价格波动与住宅供给及开发投资的关系，剖析了房地产市场可能存在的问题，并得到几点启示。 　　关键词：房价 供给 开发投资 实证研究 启示 　　一、近年来沈阳市房地产市场现状 　　（一）房价情况 　　2012年沈阳市房地产样本均价6340元，与2011年持平，较2010年上涨10%。2012年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512元/平方米，较11月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。 　　（二）建设完工情况及其供给结构分析 　　1、新开工面积与施工面积情况。2012年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011年下降显著。2012年，沈阳市房屋新开工面积累计3803万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011年同期下降12.5个百分点，其中住宅施工面积为8022.6万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011年同期下降14.6个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。 　　2、竣工面积情况。2012年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。 　　（三）开发投资情况 　　2012年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分别下降16.55和4.9个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。 　　二、实证研究结果及分析 　　本文以沈阳市2005-2012年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。 　　（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012年3月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。 　　■ 　　图 1 2005-2012年住宅供给价格弹性 　　（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化（dresiprice）是新开工面积（dnewstart）、施工面积（dconstr）、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积（dfinished）的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓