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房价解析和调控 　　摘要：自2003年起，我国一线城市的房价就持续高速上涨，引发二、三线城市的跟风，俨然偏离合理价位的“房地产泡沫”已成为社会各阶层关注的焦点。与此同时，国家出台了一系列政策对房价予以调控，但成效并不明显，为此本文鉴于房地产发展现状，在分析房价居高不下成因的基础上，提出调控房价的有效对策。 　　自我国取消福利分房政策，推进住房商品化、社会化以来，房地产市场发展迅速，商品房价格一路飙升，甚至多数一线城市房价已经凸显泡沫性质，为此我国出台了一系列的政策调控商品房价格，房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，宏观调控一轮接着一轮，近日国务院出台的《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》亦明确指出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。由此可见，今年房地产政策的总基调依然是严格调控。 　　国家统计局3月18日公布的2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格同比下降城市达到27个，环比下降城市有45个。虽然从房价本身而言出现大面积停涨，但降幅并不明显，北上广深新房价格等一线城市降幅在0.2%左右，二三线城市降幅相对明显，可仍距农业银行研究团队根据房价收入比等国际上用于衡量住房承受能力的指标测算出的结论：一线城市房价应该下降10%―25%，二线城市的房价应下降5%-15%相去甚远。 　　何以房地产调控政策密集出台，却收效甚微呢？为此我们需要通过研究影响房价波动的主要因素，对症下药，提出切实有效的对策调控房价。 　　 　　 一、房价上涨影响因素研究 　　全国政协委员封锡盛在接受记者采访时说：“现在的房价肯定是高,这是大家的共识,要不然总理不会在报告中提出要让房价回归到合理的水平，……”那么，促使房价走高的幕后推手何在？推究一下不难发现是以下诸因素共同作用的结果。 　　1、政府因素（中央政府和地方政府） 　　2008年，在全球金融危机大背景下，为拉动内需，国际实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，并视房地产业为“国民经济的重要支柱产业”。2009年整个房地产政策的基调定位为“救市”，通过调低印花税、营业税等政策刺激房地产消费。近两年中央政府虽陆续出台多项政策来抑制房价，但这些政策介入较晚，适逢房价已明显偏离合理水平，短时间内调控难见显著成效。且地方政府在政策实施中执行不力，以安徽省芜湖市为例，今年2月9日出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，打着“实施新政是为了引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业”的旗号，行“救市”之实，难以掩饰地方经济对房地产市场的依赖。寄望楼市回暖以增加税种进而增加税收，并缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，推进开发商后续开发建设，进而拉动地方经济的增长。若中央政府在楼市问题上放任地方政府曲解楼市政策，在政策执行层面悄然防水，造成楼市回暖，2009年小阳春催生的房价疯涨便是前车之鉴，抑制房价无疑沦为一纸空谈。 　　2、中介因素（金融中介――银行以及房地产中介） 　　金融中介――银行：据统计，2009年前11个月，银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元，比2008年同期增长了13011%，加上流向开发企业的约 9000亿元的开发贷款，流向房地产业的信贷已经高达116万亿元，相当于同期全部新增贷款的1/6。银行对09年房地产市场的繁盛可谓“居功至伟”。北京一家著名房地产公司的财务经理明确表示，“没有银行的支持，我们的楼盘的确无法支撑”，可以说是银行一手成就房地产商。故而在银监会前主席刘明康表态房价下跌50%，银行业也能承受后，有房产专家立刻表示质疑：目前银行隐形房贷规模巨大，能否“抗跌”还真说不准。银行如此“鼎力相助”，房地产商自是“不差钱”，楼市“地王”频现，仅2010年3月15日北京一天成交6块土地，总金额达到143.5亿之巨。地王的出现必然会提升开发商及买房人对房价的预期，每每新地王诞生的后续都是该地区房价应声而起。 　　房地产中介：在民间流行一句话，“没有黑中介就没有高房价”，国务院颁布调控政策时，较多的把目光投射在房地产开发商和“炒房族”，却忽略了“房价高烧”的病根之一――房产中介。正是因为房产中介数量多，分布广，其发布虚假信息，勾结开发商等诸多舞弊行为严重加剧全国房产市场供应紧张。上海曾出现过几家中介联手吃入开发商新开发楼盘，再抬高房价推向二手市场以谋取暴利一类事件，无疑使高房价雪上加霜。笔者在购房时亦切身感受，房产中介繁多，管理无序，收费标准混乱，发布的信息多有失实，很难令人信服，这一切皆源于我国对房地产中介行为主体的责、权、利规范不够，相关法律法规调节的广度与深度难以满足实际需要，且缺乏类似