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房与地关系法律问题探析 　　摘要：地产即土地资产，是指明确了权属关系的土地资源；房产则是指明确了权属关系的建筑物与附属物。房产与地产的关系涉及权利归属关系与权利交易关系两个不同的法律问题。关于权利归属关系，大陆法系国家结合主义与分别主义实行两种不同的规则。无论实行哪一种规则，所有的国家都存在房地权利交易关系模式问题。各国实行一体交易与分别交易两种不同模式。在分别交易模式下存在房屋所有人与土地权利人权利冲突的问题，各国通过设定法定原权予以解决。我国实行土地国家所有或集体所有，物权性质的法定土地使用权租赁应不失为解决办法之一。 　　关键词：房产；地产；房地关系 　　中图分类号：13923.2　文献标识码：A　文章编号：1003－7217(2008)04－0125－04 　　 　　一、房产与地产的法律内涵 　　 　　房产是指具有明确权属关系的建筑物及其附属物。地产即土地资产的简称。关于地产，一般认为“它是指在法律上有明确权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地”。笔者认为这种认识过于狭窄。 　　所谓资产是指具有明确权属关系的资源，因此土地资产也就是指明确了权属关系的土地资源。权属关系中最重要的所有权关系，但是不限于此。 　　应注意的是，地产不等于土地：地产的标的为土地，但是并不是所有的土地都能成为地产；作为地产的土地是具有明确权属关系的土地，而一般意义的土地则是一种客观的自然物；作为地产的土地只是作为自然物的土地的一部分，一切作为资源特别予以保护的土地，或者是法律禁止其流转的土地都不具有地产的性质，比如用于防洪、防沙、国防等用途的土地，文化古迹用地、耕地等。 　　地产与房产构成不动产的主要组成部分。房产以土地为依托，但是房产与土地的区别应是明显的：土地是由无劳动价值的土地物资和具有劳动价值的土地资本组成，而房产完全是劳动产品；土地的价值主要取决于其位置和供求，而房产的价值主要取决于凝结于其中的无差别的社会劳动量；土地因其稀缺性而具有增值性，而房产则可因不断折旧而减值；土地具有可持续利用性，其寿命具有无限性，而房产的使用寿命是有限的；土地的经济运行主要遵循的是地租规律，房产的经济运行主要遵循的是价值规律。 　　值得一提的是，在我国大陆、香港、澳门地区，习惯于将房产与地产合称为房地产。大陆法系、英美法系则没有这一法律术语。房地产有广义与狭义之分。广义的房地产泛指一切作为物的土地、房屋等建筑物、构筑物，与土地、建筑物不可分离的其它物，以及水面、矿藏、森林等。狭义的房地产仅指城市房地产，不包括农村的房地产。长期以来，由于我国推行的房地产改革局限于城市国有土地和城市住房的商品化，使得人们往往从狭义的角度理解房地产，将房地产问题等同于城镇房地产问题。不仅如此，我国有关房地产的立法也集中于城镇房地产。其实，我国农村房地产的总量远远超过城镇房地产。因此，我国房地产的立法、司法、研究，应当使用广义的房地产范畴，否则会造成我国农村房地产的立法、司法空白以及研究盲点。 　　 　　二、有关房地关系立法例解析 　　 　　在自然属性上，房与地是一个整体，房屋绝对依赖于土地，所谓“房依地建、地为房载”。这就产生如下问题：在民法上，房屋与土地是否两个独立的物?如果不是，房产与地产两者的关系如何处理? 　　实际上，房地关系涉及两个不同的问题：权利归属规则与权利交易规则。所谓房地权利归属问题是指房产与地产是否分属于不同的权利客体，如果不是，是房产涵盖地产，还是地产涵盖房产的问题；所谓房地权利交易规则则是指房产与地产权利如何转移的问题。许多学者在讨论各国有关房地关系的现行立法时，通常没有区分这两个问题，用交易规则来论及权利归属问题，用权利归属规则来论及权利交易问题，从而存在着逻辑不清的现象。 　　 　　(一)房地权利归属关系 　　关于房地的权利归属关系，是合一还是分离，在学界一直有争论。考察各国民法理论和立法例，对此有二种不同模式： 　　其一，房产与土地不可能分离，人称结合主义或一元主义。这种规则源于罗马法“附着于土地之物即属土地”的法谚。在此种模式下，土地与房屋等建筑物为一个不动产，房屋等建筑物是土地的组成部分，不能脱离土地而单独成为权利客体。建筑物所有权归属于土地所有权人。因此，在此种模式下，要取得房屋等建筑物的所有权必须先取得房屋等建筑物基地的所有权，非土地所有权人不能取得房屋所有权。在现代民法中，德国民法是这一模式的典型代表。结合主义模式的法理依据多根植于民法的添附规则以及主物从物规则。 　　其二，建筑物与土地分离，人称分别主义或二元主义。即房屋等地上建筑物不再依附于土地，土地和土地上的建筑物成为两个完全独立的不动产，各自成为独立的权利客体，即建筑物所有权与土地所有