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房地产业资金来源及投融资现状与发展探析 　　摘要：本文从房地产业资金来源入手，对当前房地产市场投融资环境做出分析。在综合探究基础上，试着为房地产企业找到新的投融资方式，以解决当前房地产业的发展瓶颈，帮助其走出资金短缺的困境。 　　关键词：房地产业　资金　授融资　现状与发展 　　 　　自2006年末，国家从计划、规划、土地、建设等诸多环节上实施了一系列宏观调控政策，在很大程度上加强了对房地产市场的调控力度。日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业深陷资金困境。回款压力逐渐加大、货币从紧政策文件推行更加剧了外界对房地产公司资金链条的无比担忧。为了应对前所未有的投融资困局，国内房地产市场从之前的疯狂转为观望，整个房地产业开始了对多元化投融资渠道的探求之路，而房地产投融资也已成为业内外最受关注议题之一。 　　 　　一、房地产业资金的主要来源 　　 　　据我国现行统计制度和相关统计结果显示。目前我国房地产资金来源的主要渠道为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金及其他资金。 　　国家预算内资金又称为国家和地方财政拨款，随着我国投融资体制的改革，房地产业逐步建立起以银行信贷为中心的多样化融资渠道，政府也改变了以往计划体制下向国有企业增加财政投入作为企业资本金的做法，而主要以建设经济适用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市场上的投入；国内贷款指的是面向开发商的贷款。土地储备贷款和房地产开发贷款是房地产业银行贷款的直接表现，其包括主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需的流动资金贷款、主要用于向具体的房地产开发项目提供生产性资金的开发项目贷款，以及房地产抵押贷款等；债券主要指企业债权，自2000年后我国房地产企业债券已不再发行，原有少量债券也已兑付。 　　外资在我国房地产市场中参与至开发、中介和销售、物业经营等多个环节，主要是境外房地产投资基金、风险投资基金、大量个人资金，以直接购买土地、房产、参殷房地产公司、进行项目合作等方式。向房地产行业集中投资，对外资的利用有直接与间接之分，直接利用外资主要指通过独资、合资或合作经营的股权投资，间接利用外资主要指包含外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款等多种贷款；自筹资金主要指自有资金，其分为企业内部资金、其他企业资金、职工和民间资金以及发行股票，企业内部资金指含有公积金、未分配利润等在内的企业暂时未利用或未充分利用的资金，其他企业资金指企业间联营、人股、债券及各种商业信用，职工和民间资金指本企业职工和城乡居民手中暂时或较长时期内现值的资金；其他资金则主要由定金和预付款、个人按揭贷款等构成，不少房地产企业通过向保险公司、证券公司、信托公司、财务公司等非银行金融机构融通资金。 　　 　　二、当前房地产市场投融资环境特征 　　 　　金融紧缩政策明显削弱了房地产企业对银行信贷的依赖，并客观上带动了信托、地产基金等多种金融创新工具的产生与发展，而产业自身的升级和分化又无形中使房地产投融资市场发生新的变化。一系列复杂因素的综合影响。为当前房地产投融资市场带来如下环境： 　　1，投融资格局较为单一 　　房地产开发资金主要来自银行信贷、自筹基金、定金、预收款以及其他资金。在以银行信贷为主导的单一融资格局中，由于受到宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度直线下滑，自筹资金、定金及预收款增幅相应加快，但因预收款中大部分是银行向购房者发放的个人住房贷款，则房地产开发资金中多数仍来自银行系统，即投融资格局较为单一，投融资渠道上对商业银行过分依赖。这就是说，银行信贷被收紧后，缺乏相应的投融资渠道进行有效的资金补充，即房地产市场资金并不匮乏，真正缺乏的是资金注入房地产业的高效渠道。 　　2，投融资渠道日益多元化 　　其他资金来源在房地产开发资金总量中所占份额不大，但其作用及其对房地产投融资市场的影响却非同一般。近年来，资金信托计划一跃成为最为活跃的地产投融资工具，其融资额在整个房地产投融资总量中甚微，但其自身的创造性、灵活性、适应能力等为疲弱的房地产投融资市场灌注了新的活力和希望。据银监会于2004年公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，相关规定促使资金信托计划逐渐转变为真正意义上的房地产信托。同时，争相国内上市融资、纷纷寻求海外上市融资，从企业长远发展战略规划角度看。此类做法有助于改善国内房地产企业直接投融资难度较大的困境。 　　3，投融资市场体系不甚健全 　　目前，监管当局在重点做好房地产金融风险防范工作时，忽略了另外一个重要问题，即构建一套适合中国国情、符合房地产业发展需求的健全的房地产金融市场体系。房地产投融资市场体系的不完善，直接或间接导致金融创新不足、监管限制过多、政