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房地产价格影响因素和调控措施研究 　　摘 要 从2003年起，我国一线城市的房价就持续高速上涨，引起二线、三线城市的房价也迅速上涨，房价增长过快的趋势，已成为全社会关注的焦点，为此，本论文将从影响房地产价格的宏观因素、区域因素以及个别因素这三个方面进行分析，并在此基础上提出抑制房地产价格过高的几条政策建议。 　　关键词 宏观因素 区域因素 个别因素 调控措施 　　一、前言 　　自2003年开始，我国部分城市、地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了对房地产业进行全面的宏观调控，稳定房地产市场的发展，2004年至2005年分别以调控供给和需求为主，2006年以调控结构为主，2007年至今，房地产行业处于全面调整阶段。近几年，国家调控房地产行业的力度越来越大，颁布的政策不管是次数还是密度都在不断加大，但是其调控的效果却并不理想，我国房地产行业仍旧处于过热阶段。房地产价格的居高不下已经对我国居民的基本生活和社会经济的可持续发展产生了广泛而深刻的影响。因此，本论文将从影响房地产价格的宏观因素、区域因素和个别因素这三个方面进行分析，并在此基础上提出抑制房地产价格过高的几条政策建议。 　　二、房地产价格影响因素 　　影响房地产价格的因素众多而且复杂，通常可划分为一般因素、区域因素以及个别因素。这些因素对房地产价格的影响程度尽管都不尽相同，但会形成一股共同影响房地产价格的合力。一般因素也叫宏观因素，包括经济、社会、行政、心理等因素；区域因素包括交通状况、城市设施状况、商服繁华度、环境因素等；而个别因素则包括建筑物的个别因素和土地的个别因素，土地的个别因素跟容积率以及土地使用年期有关，建筑物的个别因素与房屋质量、设计等有关。 　　（一）宏观因素对房地产价格的影响 　　1、经济因素对房地产价格的影响 　　房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有很大的关系。经济环境主要有经济发展水平、投资状况、物价水平、居民收入以及财政收支与金融状况等。经济学理论认为，经济发展状况良好，消费和投资水平高涨，必然存在通货膨胀，物价上升，房价也不例外。投资的增加必然引起商品房供给的增加，在理论上将会给房价一个向下的拉力。另外，物价的变动，会导致房地产的价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。 　　虽然居民收入的提高意味着人们的生活水平的提高，但也意味着人民对居住和活动所需空间的需求增大，从而也会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。而房地产业是典型的资金密集型行业，由于房地产业的资金需求量大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大。贷款利率、存款利率、物价上涨指数、税率、贷款比例以及土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。 　　2、社会因素对房地产价格的影响 　　社会因素主要包括人口因素、社会教育与治安因素和房地产投机等。这些因素一般是通过改变商品房生产者和消费者的预期与信心，进而改变其供求状况，从而改变房价的。房地产需求的主体是人，因此，人的数量与素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有很大的影响，在人口数量大、密集的区域，需求量业就大，当供给小于需求时必然导致房价上涨，而高素质人群对居住环境以及生活质量等要求高，显然也会影响房价上涨。另外，教育设施及环境的完备，可以提高居民的自觉意识，增强居民的生活素养，因而房地产价格水平也会上升，但是一个地区吐过经常发生偷盗等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。从我国的住宅市场发展来看，受教育的方便程度以及良好的社区治安环境对房地产价格的作用也越来越明显。而房地产投机的存在，则是利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利，无疑会促使房地产价格进一步上涨。 　　3、行政因素对房地产价格的影响 　　影响房价的行政因素，是指那些影响房地产价格的政策、制度、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、税收制度、城市规划、住房制度、土地制度等。房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。自从2005年国家开始实施新一轮房产新政以后，改变了房地产价格持续上涨的势头，2005年3月，国务院办公厅在下发的通知中明确要求对房地产的价格涨幅过快进行控制，并在4月份，进一步的出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，同年5月，建设部等七部委出台了有关做好稳定住房价格工作的意见，随后央行还于7月21日发布人民币将升至2%的公告，对房地产价格产生十分明显的影响，房地产价格一路下调。 　　4、心理因素对房地产价格的影响 　　心理因素对房地产价格