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房地产企业内部控制和管理探讨 　　摘要：2014年的房地产市场前三季度成交持续低迷，房企打折、降价不断，在如此严峻的形势下企业要稳步发展，必须深刻剖析内部控制现状，制定科学、高效的内部控制措施和体系，以更好地适应激烈竞争的市场环境。文章从企业内部控制与管理的角度出发，分析了房地产内部控制现状，提出了房地产企业内部控制与管理的策略。 　　关键词：房地产企业；内部控制；企业管理；资金管理；施工项目管理 文献标识码：A 　　中图分类号：F275 文章编号：1009-2374（2015）17-0181-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.17.091 　　1 目前房地产企业内部控制的现状 　　1.1 资金管理问题 　　目前，房地产行业已经成为我国市场经济的支柱产业，在房地产开发的过程中，资金是非常重要的。从2014年开始，房地产企业的资金状况直接进入“一落千丈”的局面，除了融资难、融资渠道有限等因素外，房地产行业整体低迷、业绩下跌以及回款难也成为重要原因，这些问题严重束缚房地产企业的发展，有的甚至会使企业进入破产的境地。 　　1.2 施工项目管理问题 　　1.2.1 工程预结算管理方面，目前较多企业在工程项目预算管理极不规范，预算编制缺乏依据，预算管理意识淡薄，部分工程项目预算管理体制不健全，导致工程成本浪费与流失严重，使工程项目预算达不到预期的效果；工程预算监督不到位，预算监督执行力不强，预算监督形同虚设，结果造成一些部门负责人盲目使用资金；预算编制缺乏准确性和科学性，工程项目预算无法对生产经营活动进行全面的控制，不能确保预算目标的实现。 　　1.2.2 工程承包与分包的问题，对于房地产行业，工程承包和分包的现象是十分普遍的。在分包的过程中，很有可能将工程分包给不具备相应资质条件的施工单位，一旦出现这种情况，很可能会影响工程的质量和进度；同时，也可能出现人身安全事故，给企业带来各种不良的安全隐患。 　　1.2.3 风险管控方面，缺乏风险管控意识，不能全面识别本企业存在的各种风险，对风险的分析不到位，一旦出现风险，应对风险的措施采取不恰当，不能及时、全面地处理风险，给企业带来巨大损失，严重的甚至会导致企业倒闭。 　　2 房地产业内部控制的原则 　　2.1 重要性原则 　　企业内部控制在兼顾全局的基础上，要分清重要事项和重大风险业务单元，制定出更严格的措施，加强控制管理。对房地产企业来说，工程质量和人身安全事故是企业的重要事项和重大风险业务单元，对于这类事项要实行集体决策和联签制度。 　　2.2 制衡性原则 　　房地产企业在公司治理结构、机构设置与分工、业务流程等方面要相互制约、相互监督、相互制衡。比如工程施工部和工程质量部要分别设置两个科室，由不同的两位副总分别管理；材料的采购与验收部门要分开设置等，也就是说完成某项工作要由互不隶属的两个以上部门来完成，以便形成互相监督、相互制衡。 　　2.3 成本效益原则 　　企业内部控制要讲究实施成本与效益，忽略成本的控制是无意义的控制。企业内部控制建设必须全面考虑投入与产出效益之比，有些控制工作可能会影响工作效率，但能够防范风险的发生，这种控制对企业来说仍然是必须的。 　　3 加强房地产企业内部控制的策略 　　3.1 加强企业资金管理与控制，建立科学规范的预算制度和体系，积极规避财务风险 　　资金是企业的血脉，必须严格控制资金流入和流出，结合本企业的实际情况，从内部、外部多方位、多渠道筹集资金，保证支付能力和偿债能力。企业应该在本年末对下年的资金进行全面的预算，严格按预算筹集、使用资金，严格按照预算的程序和审批权限管控资金，将资金管控贯穿于企业的各个环节，并实行预算与业绩考核的无缝连接，做到节约有奖、超支有罚、奖罚分明的管理考核体制；对于确实需要超出预算的支出，应该按照预算的审批程序和权限，逐级报批调整预算，使企业资金管控科学合理。 　　3.2 提高现场管理人员和技术人员的素质，严格控制分包工程的质量 　　房地产企业与一般的工业企业有本质的区别，它的产品金额较大并涉及到民生，一旦出现问题，给企业、国家、人民都会带来巨大的损失，这要求房地产企业从业人员要有高度的职业操守和专业胜任能力，在工作中要恪尽职守，勤勉尽责。公司对工程总承包商在进行工程分包时，要对分包工程的承包公司的情况、施工人员的素质和技术水平有所了解；作为总承包商应要求分包公司做好其公司人员的培训工作，提高其员工的技术水平和人员素质；如果总承包方认为分包公司人员管理达不到其要求，也可向该公司安排专业人才进行管理施工，以确保工程质量。对于分包出去的工程，严格按照工程预算书规定使用的材料，对不达标的材料坚决予以退回，同时还要加强施工过程中工程量的监督，决不