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房地产企业能力和绩效关系实证研究 　　摘要：在房地产行业发展持续高涨与国家宏观调控日见成效的双重背景下，房地产业进入了新一轮的调整期。文章在对中国房地产企业进行了问卷调查的基础上，用统计学的因子分析和回归分析方法，探讨了房地产开发企业的绩效与企业能力要素之间的关系并得出相应结论。 　　关键词：房地产 企业能力 绩效 实证 　　 　　房地产业是国民经济的先导性产业，是为人们进行生产、居住、学习和其他社会活动等提供基础性物质条件的产业，是当今世界上许多经济发达的国家和地区经济繁荣的基本支撑点。随着我国住房制度改革的全面实施和深入，房地产业获得了前所未有的快速发展，投资规模日益放大，市场容量迅速扩张。但由于各种原因，房地产交易价格也快速攀升，市场秩序呈现出一些深层次的矛盾，房地产开发企业要想在复杂多变的环境中取得成功，就必须提高客户满意度，使顾客获得更大的价值。 　　 　　实证研究 　　 　　（一）研究方法 　　本文采用因子分析和回归分析相结合的方法，分析房地产企业的能力要素和绩效之间的关系，并找出影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素。 　　（二）测量工具 　　本文研究的测量工具是问卷，其内容包括了房地产开发企业基本情况、企业能力要素水平和绩效水平三个方面。 　　（三）数据信度分析 　　本文采用Cronbach’s α系数测量表内部的信度。一般而言，Cronbach’s α系数大于0.7，就可以视为高信度，Cronbach’s α系数小于0.3则视为低信度。根据回收的有效问卷分别对企业的能力要素和绩效两部分的Cronbach’s α系数进行计算分析。企业能力要素的22个变量中，剔除了各个变量后的总体信度系数都保持在0.89左右，绩效的13个变量的总体信度系数为0.879，因此量表设计是合理的。 　　 　　数据分析 　　 　　（一）因子分析 　　因子分析是将多个实测变量转换为少数几个不相关的综合指标的多元统计分析方法。分别对房地产开发企业的能力要素和其绩效进行因子分析，并对因子分析的结果进行检验。检验因子分析的指标是KMO值，KMO值越大，表示变量间的共同因素越多，KMO值在0.8以上表示非常适合做因子分析，表1列出了所有因子分析的KMO值。从表1的KMO值可以看出，房地产企业的样本数据之间的共同因素很多，很适合做因子分析。 　　 　　 　　从表2和表3可以看到房地产企业的能力要素和绩效的因子分析结果，其中确定因子数的方法是选取特征根值大于1的特征根。分析表2和表3，提取因子的累计方差贡献率都大于65%，因此能较好地反映原始变量的信息。 　　（二）回归分析 　　本文采用逐步回归分析方法研究绩效因子和企业能力要素因子之间的关系。对企业每个绩效因子和所有企业能力要素因子进行逐步回归分析并检验回归模型的效果。拟合优度检验能够检验回归模型的效果，检验指标是调整判定系数，该指标反映了回归方程对样本数据的代表程度。逐步回归模型的拟合优度检验如表4所示，表4列出了企业绩效因子的最终回归模型的调整判定系数。 　　 　　由表4知，绩效因子1的调整判定系数为0.51，能够在一定程度上说明房地产企业能力要素和绩效因子1之间的关系。后两个绩效因子的调整判定系数太小，不作为后续的研究。 　　 　　由表5看出，每个自变量的概率值都小于或等于0.005，因此它们与绩效因子1的线性关系是显著的；但是常量的概率P值都为1，这说明两个回归模型中常量等于零的概率为100%，并且观察回归方程中的常量系数，分别为-2.02×10-16，这个数值非常小，因此回归方程中的常量系数都取0。回归方程如下： 　　P1=0.492L1+0.385L3+0.293L4+0.27L2 　　回归方程中的符号含义如下：P1表示房地产企业绩效因子1，Li表示房地产企业的能力要素因子i（i=1，2，3，4）。 　　将因子得分系数代入回归方程以后，便得出了企业能力要素与绩效之间的回归方程，回归方程中的偏回归系数表示企业能力要素对绩效的影响。表6列出了影响房地产企业绩效的重要的企业能力要素，后面对应的数字表示企业能力要素对绩效的影响程度，决定影响程度的是企业能力要素和绩效的回归方程中的偏回归系数。影响程度用7个级别表示，从1到7排列，指数越大其影响程度也就越大。 　　 　　结论与分析 　　 　　本文通过实证研究分析了房地产企业能力要素和绩效之间的关系，最后得出的结论是房地产开发企业要想在市场需求变化迅速和国家宏观调控双层背景下提高自身应变能力从而盈利，应该着重发展以下几方面的企业能力：投资能力、销售能力、资金运作能力、筹资能力和人力资源管理能力。 　　（一）投资能力 　　投资建设是房地产开发企业主要的经营活动，房地产产品是企业投